Строительство своего дома

Из чего строить? Дерево или кирпич?

Деревянные дома намного выигрышнее во всех отношениях как перед кирпичными или блочными строениями, так и перед каркасными коттеджами. Это касается всех параметров, будь то эксплуатационные расходы, экологичность или затраты на внутреннюю и внешнюю отделку. Прежде всего, дерево обладает малым объемным весом. Этот показатель для сухой древесины составляет всего 500 кг/м3, тогда как объемный вес силикатного кирпича достигает 1700 кг/м3. Такая легкость материала позволяет экономить средства при закладке фундамента и при транспортировке готовых элементов конструкции дома. Деревянные дома можно возводить на относительно мягких грунтах. Возведение стенового комплекта деревянного дома происходит за 3-5 недель, чему способствует поставка комплектов домов в готовом виде прямо на стройплощадку. Деревянные дома отличаются высокой конструктивной устойчивостью. Благодаря эластичным соединениям, обладающим хорошей прочностью на давление и растяжение, постройки из дерева выдерживают значительные деформации при движениях грунта, землетрясениях, температурных перепадах. Еще одно несомненное достоинство деревянных домов – их меньшая потребность в тепловой энергии по сравнению со зданиями, выполненными из кирпича и пенобетона. Строительные элементы деревянного дома, при равных теплоизоляционных характеристиках, по толщине намного уступают каменным. Этот показатель обеспечивает существенный выигрыш в жилой площади. Деревянные дома прогреваются значительно быстрее кирпичных и каменных домов. Даже если вы приедете в такой дом посреди зимы, уже спустя несколько часов работы системы отопления температура во всех помещениях станет вполне комфортной. На теплые деревянные стены не выпадает конденсат, а значит, на них не развивается грибок и плесень, которые нередко можно встретить на холодных каменных стенах. К преимуществам деревянных домов и коттеджей относится и их экологичность. За счет интенсивного воздухообмена, происходящего сквозь микропоры древесины, в таких домах всегда легко дышится, чего не скажешь о постройках из кирпича и блоков. К тому же древесина, особенно ее хвойные породы, обладает своим собственным непередаваемым ароматом, благотворно влияющим на самочувствие человека. Изначально высокие эстетические характеристики древесины делают ненужной всевозможную дополнительную обработку и декорирование. Деревянные стены красивы сами по себе, и будь на то желание, вы можете смело оставить их без сложной внутренней отделки. Наконец, развеем некоторые опасения по поводу недолговечности и пожароопасности деревянных домов – на сегодняшний день они уже абсолютно ошибочны. При помощи современных пропиток можно без труда обеспечить эффективную защиту древесины и от возгорания, и от воздействия факторов внешней среды, а также увеличить долговечность и улучшить эксплуатационные свойства древесины.

Каркасно-панельные дома

Возведение деревянных домов по каркасно-панельной технологии в России началось только с 90-х годов недавно прошедшего века и еще не приобрело тех масштабов, которые характерны для многих других стран. Не менее 80% индивидуального строительства жилых домов во всем мире производится именно по этой технологии. Трудно сказать, достигнет ли Россия таких впечатляющих масштабов, но оценить преимущества каркасно-панельного строительства и начать активно ими пользоваться успели и в нашей стране. Самым впечатляющим (и строителей и будущих хозяев дома) преимуществом является невероятно высокая скорость возведения зданий, а так же возможность ведения строительных работ в абсолютно любое время года. На изготовление каркасно-панельного дома – до полной готовности конструкции – уходит примерно 3 месяца, монтаж на готовый фундамент занимает всего несколько дней. Причем, предваряя возникающие вопросы, следует сразу оговориться, что эта скорость – не в ущерб качеству. Она достигается благодаря новым строительным технологиям и современным материалам. На изготовление каркасно-панельного дома требуется древесины в 2-3 раза меньше, чем для дома из цельного массива дерева. Стены (и наружные и внутренние) получаются в несколько раз легче, чем бревенчатые, газобетонные или кирпичные. Поэтому каркасно-панельный дом не требует под собой слишком глубокого, массивного фундамента, а это позволяет на порядок сократить время на его закладку и существенно снизить затраты на материалы и стоимость работ. Построенные по каркасно-панельной технологии дома обладают высокой жесткостью конструкции, устойчивостью к деформациям и высоким уровнем теплозащиты, если в качестве утеплителя использован качественный материал. Обычно используется высокоэффективный теплоизоляционный материал – базальтовый утеплитель для стен. Даже в самые сильные морозы в доме остается тепло и уютно. В случае отключения отопления температура падает не более чем на 2 градуса за сутки. Такие теплопотери сравнимы с домом, имеющим кирпичные стены 2-метровой толщины. Внутренние стены каркасно-панельного дома обшиваются гипсокартоном и сразу после монтажа готовы к отделке. Внешние могут быть облицованы любым отделочным материалом, например, сайдингом. Или выложены кирпичом. Дом, построенный по каркасно-панельной технологии – отличный вариант для тех, кто ищет качество, надежность и комфорт. Каркасно-панельный дом строится из экологически чистых материалов, в очень короткие сроки, его стоимость ниже, чем у домов из цельного массива дерева. И он готов служить не менее 80 лет.

Бревенчатый дом

Практические советы тем, кто хочет построить бревенчатый дом своими руками. В каждом человеке с рождения заложено желание построить своими руками собственный дом. К сожалению, жизнь современного цивилизованного человека заставила его позабыть многие навыки и умения, что раньше передавались из поколения в поколение, в частности, умение строить избы. Одни не представляют своей жизни без квартиры, другие нанимают для строительства дома профессиональных строителей. Однако с полной уверенностью можно сказать, что всегда найдутся те, кто хочет построить своими руками ну если не дом, то хотя бы дачу или баню. Если Вы — один из таких желающих, и Ваши руки не боятся настоящей мужской работы, тогда можете быть уверены, что дом, построенный своими руками, позволит значительно сэкономить семейный бюджет. И что немаловажно, Ваш дом наполнится особым теплом и любовью, которую Вы вложите в его создание. Дом, сложенный из бревен — это красиво, добротно, тепло и уютно. Среди множества стройматериалов, используемых при строительстве домов, древесина отличается одним из самых низких коэффициентов теплопроводности. И это значит, что нагревается деревянный дом быстро, а остывает медленно. И даже в самые сильные морозы в нем будет тепло и сухо. При соблюдении правильной технологии подготовки древесины и строительства ваш деревянный дом обеспечит вам и вашей семье максимальный комфорт. Так с чего же начать? Прежде всего, давайте дадим определение, что такое бревенчатые стены, и чем они отличаются от брусчатых стен. Уже из названия можно понять, что бревенчатые стены ставят из бревен (или кругляка), канты при этом с бревен не снимаются. Брусчатые же стены возводят из четырехкантного бруса. Чем удобнее промышленный брус для строительства дома? Тем, что в нем имеются шканты и гнезда сопряжения. Это намного облегчает строительство дома и дает экономию времени. Если же дом возводится из кругляка, то соединительные элементы надо будет изготавливать собственноручно, а это делает процесс строительства более трудоемким. Но есть один неоспоримый плюс при выборе в качестве строительного материала кругляка: его древесина меньше поражается плесенью и гнилью, потому что наружные плотные слои надежно защищают менее плотную сердцевину. Теперь поговорим о толщине бревен. Если вы живете в местности, где температура зимой не опускается ниже 20, подойдут бревна толщиной не более 20 см. Если же морозы доходят до минус 30, толщина бревна должна составлять 20-22 см. При температуре до минус 40 градусов бревна должны иметь толщину до 26 см. Прежде чем начать ставить деревянный дом, круглые окоренные бревна тщательно готовят: высушивают и пропитывают антисептиком. На сегодняшний день в специализированных магазинах имеется большой ассортимент пропиток (простые, комплексные, декоративные). После того как вы выбрали подходящий вам биовлагозащитный состав, позаботьтесь о том, чтобы правильно его нанести. Мы уже говорили о том, что поверхность должна быть тщательно просушена и очищена. Тогда антисепик максимально пропитает строительный материал. Состав наносится либо распылителем, либо кистью или валиком. При больших объемах, конечно, удобнее работать с распылителем, однако кисть или валик позволят использовать пропитку более экономно. Наиболее тщательно пройдите те места, которые будут подвергаться воздействию влаги и солнца. Для наибольшей эффективности обработки нанесите 2-3 слоя антисептика. Внешний вид тоже зависит от количества пропитки: чем больше слоев, тем более глянцевой становится поверхность. Нежелательно обрабатывать поверхность в жаркую, а также ветреную погоду, т.к. растворитель, входящий в состав пропитки, будет испаряться, а это приведет к снижению эффективности. Также не стоит забывать о мерах предосторожности при работе с антисептиком: используйте плотную одежду, резиновые перчатки, а при работе с распылителем — респиратор и очки.Теперь поговорим подробнее о возведении непосредственно стен. Итак, строительный материал подготовлен к работе. Горизонтальные ряды бревен, уложенные друг на друга, называют венцами. Самое большое внимание следует уделить нижнему, так называемому окладному венцу. Его толщина должна быть на 2-4 см больше. Кладут его на высоте 40 см от грунта. Он должен быть не только хорошо антисептирован, но и гидроизолирован. Как правило, на него кладут доску-прокладку толщиной примерно 50 см, также антисептированной и покрытой битумной мастикой с 3-х сторон (верх и торцы не покрывать). Как вариант гидроизоляции окладного венца вместе с цоколем — толь или рубероид. Чтобы защитить нижнюю часть сруба от влаги, во втором венце делают паз, а в него вставляют либо полосу кровельной стали, либо доску такой ширины, чтобы она на 5 см выступала над цоколем. Бревна укладывают друг на друга при помощи пазов шириной 11-12 см при толщине бревна 18-20 см, 12-13 см при толщине 20-22 см и 13-14 см при толщине бревна 24-26 см. Пазы в бревнах для внутренних стен делаются шириной 8-9 см. Бревна следует укладывать комлями в разные стороны. Для наиболее плотного соединения бревно ударяют деревянным молотком до осаждения. Как быть, если длина бревна меньше длины стены? В этом случае бревна сращивают по длине верткальным гребнем либо торцовым шипом, что надежнее. В случае, если стык не один, а несколько, располагайте их вразбежку. Если сращиваете окладной или верхний венец, используйте косой или прямой замок. Имейте в виду: над проемами и под балками необходимо использовать только цельные венцы. Венцы, перерезанные для проема, делайте с торцевыми шипами, которые потом вставляются в пазы колоды проема.Венцы скрепляются между собой вставными шипами (длина 10-12 см, диаметр 2,5 см) на расстоянии 1-1,5 м друг от друга, в шахматном порядке по высоте. От угла или проема отступают примерно 20 см. Гнезда для шипов делают с запасом по глубине на 2-3 см (для усадки). По углам венцы скрепляются врубками. Врубка «в чашу» (с остатком) улучшает теплоизоляцию, имеет эстетический вид, но повышает расход материала. Врубка «в лапу» экономит материал и более удобна пр отделке здания. В местах пересечения внутренних стен с внешними используют «ласточкин хвост». Наиболее оптимально расстояние между поперечными стенами дома 8 м, т.к. при большей длине прходится прибегать к дополнительному скреплению стен. Обычно стены скрепляют при помощи сжимов — деревянных брусков сечением 15×11 см, расположенных в 4-5 см друг от друга и скрепленных болтами диаметром 16 мм через каждые 100-150 мм по высоте. Помните, что за первые два года сруб дает усадку на 5% высоты. Чтобы усадка не имела неприятных последствий, необходимо кое-что предусмотреть. Во-первых, как уже говорилось, гнезда для шипов надо делать с запасом. Во-вторых, отверстия для болтов в сжимах делаются в виде вытянутой прорези. В-третьих, над стойками и косяками проемов делают зазоры, которые постепенно уменьшатся или вовсе исчезнут. А пока этого не произошло, зазоры можно заполнить паклей. Пакля, так же, как и пенька, служит отличным материалом для проконопачивания швов, которое производится при возведении дома и повторяется после усадки с максимальной тщательностью. Следуйте нашим советам, и вы сможете по праву гордиться вашим домом, построенным своими руками, наделенным неповторимой красотой и прелестью.

Подготовка к строительству загородного дома

На сегодняшний день остается не так много людей, затевающих полностью самостоятельное строительство. Бесценная польза в этой области от профессионалов очевидна, только они смогут продумать все до мелочей. Начинают строительство домов коттеджей с конкретизации пожеланий и потребностей будущих владельцев, на этом этапе происходит осознание реальности задуманного и отбрасывается все лишнее. Проекты дачных домов создаются аналогично другим проектам строительства, но и здесь существуют моменты, о которых известно лишь опытным специалистам – проектировщикам, застройщикам, дизайнерам. Для расширения кругозора в этом плане полезно изучить разнообразные проекты дачных домов, которые можно найти в Интернете, а также почитать некоторую информацию, позволяющую новичку в проектировании увидеть новые возможности и творческие решения. Однако каждое свое предложение необходимо прежде обсудить со специалистом. Готовые проекты для строительства загородных домов создаются не «на авось»Прежде чем приступать к проекту дома, необходимо тщательно продумать множество вопросов, в противном случае проект может не удовлетворить потребности будущих владельцев, а значит и время, потраченное на его разработку, пройдет впустую. Любой хороший дом – это результат многосторонней работы. Перед проектированием, нужно выбрать место расположения будущего дома, а также понять, как будет выглядеть весь участок и что будет на нем. Например, баня, гараж, сарай, скважина, место для озеленения – клумбы, деревья. После этого необходимо продумать их размещение. Возможно, по прошествии этапа будет легче определить необходимые размеры и лучшее расположение дома. Генеральный план участка дает возможность увидеть будущий проект со стороны, и в том случае, если какая-то деталь не устраивает, просто сделать другой набросок. После того, как план участка разработан и утвержден, размеры дома определены, конкретизированы места входов, можно приступать к созданию готового проекта дома в уме. Строительство загородных домов предполагает наличие четких критериев, которому оно должно соответствовать. Например, в процессе разработки проекта дома важно определить предполагаемое количество его жильцов, и учесть, что время от времени оно может изменяться – желательно предусмотреть комнату для гостей. Таких ключевых моментов в разработке готового проекта множество, поэтому не игнорируйте помощь профессионалов.

О правильной планировке

Дом начинается с подъезда, с крыльца. Крыльцо должно быть простым, чтобы, когда вы стоите на нем, на вас не шел снег или дождь. Еще лучше, если под крыльцо могла бы въехать легковая машина, тогда можно выйти из нее прямо на крыльцо, не попав под дождь. С крыльца мы входим в дом через тамбур (двойные двери). Открыв первую, вы входите и открываете вторую дверь, попадая в дом. Холодный воздух в этом случае в дом не проникнет. Тамбур – это шлюз, защищающий от холода. Из тамбура вы входите в вестибюль, или, говоря проще, переднюю. В передней должна быть вешалка для одежды (или встроенные шкафы), большое зеркало, скамейка или лавка для того, чтобы сидя можно было снять или надеть обувь, а также шкафчик для обуви. В передней имеется вход в санитарный узел (унитаз и умывальник), его будут использовать в основном ваши гости. Второй вход – широкий, парадный, может быть без дверей – просто красивая арка, ведущая в гостиную, которая может быть совмещена с зимним садом. Во всяком случае в гостиной должны быть цветы. Гостиную надо делать двухсветную, т.е. высотой в два этажа с большим окном или витражом. Здесь хорошо поставить рояль или пианино, здесь же стоит и телевизор. В гостиной собирается вся семья и гости для беседы. Из гостиной или передней открытая красивая лестница ведет на второй этаж, где располагаются спальни. Из гостиной же организован вход в столовую (дверь или просто проем). При гостиной делают летнюю террасу (веранду), где хорошо бы сделать камин и винный бар. Ориентация гостиной – на юг или юго-запад. В столовой, которую лучше сделать вытянутой формы (2:1), посередине располагается длинный стол, вокруг стулья с удобным подходом, столики для кушаний, несколько кресел. Ориентация столовой более или менее безразлична (но только не на юг). К столовой должен примыкать хозяйственный блок дома. Здесь размещается кухня, кладовые, помещения котельной, прачечной и санитарный узел (унитаз, умывальник). Из хозяйственного блока необходим отдельный выход во двор. В доме должно быть обязательно не менее двух выходов (из пожарных соображений). Санузел здесь необходим, так как им будут пользоваться не гости, а хозяйка, готовящая пищу, или работающие в хозблоке. На втором этаже располагаются спальни родителей, детей, спальня для гостей. Здесь же должен находиться большой санузел при спальне родителей (ванная, унитаз, биде, умывальник) и еще один санузел для остальных проживающих. Ориентировать спальни лучше всего на восток, при них хорошо бы сделать открытые лоджии или балконы. Со второго этажа нужно обязательно иметь второй выход (в целях пожарной безопасности). Таков основной набор помещений и их правильное взаиморасположение. Могут быть, конечно, и дополнительные помещения, например кабинет. Он может находиться при гостиной или на втором этаже. Возможно устройство сауны с бассейном и баром (желательно в цокольном этаже с входом из гостиной или передней). Можно запланировать при гостиной музыкальный салон и (или) бильярдную при сауне с баром.

Строительные работы

Оптимальное решение при выборе строителей вашего будущего дома – рекомендации. Причем, как на исполнителей, так и на прорабов. Обязательно посмотрите портфолио или фактически реализованные проекты. Если есть возможность, поговорите с предыдущими заказчиками. Заказывайте только те работы, аналоги которых вы уже видели выполненными, иначе риск заплатить за выброшенный материал и потерять время – 50:50. Действующие гарантии дают только лицензированные строительные компании, проработавшие на рынке более 5 лет, имеющие представительство в Москве в виде офиса с постоянными телефонами и адресом. Строительство типового брусового дома обойдется в 400 – 500 долларов за квадратный метр вместе с материалами и работой. Цены на дачный домик начинаются от 230 долларов, садовый – от 180 долларов за квадратный метр. Сейчас предложение рабочей силы значительно выше спроса, поэтому можно сэкономить как на ней, так и на материалах, которые тоже падают в цене. Подчеркнем еще раз, что строить дом можно только при наличии свидетельства о праве собственности. По окончании строительства собственнику необходимо получить заключение БТИ и оформить акт ввода дома в эксплуатацию в органах местного самоуправления. Самостоятельное строительство дома действительно выгоднее, чем покупка готового домовладения “под ключ”. Прежде всего, потому что дешевле как минимум вдвое. Вы не будете переплачивать подрядчику за работу и стройматериалы. Следующее преимущество – удобный график строительства и его финансирования: вы можете заморозить на время стройку, или наоборот, форсировать работы. В-третьих, экологическая составляющая – самостоятельный выбор материалов и возможность контроля на каждом этапе возведения жилья. В-четвертых, вы можете построить дом по своему проекту, проявив творчество и фантазию. В-пятых, вы будете знать не только из чего, но и как построен ваш дом, нанимая рабочих, которые вас устраивают. Таким образом, владелец земельного участка получает максимально качественный продукт, потому что непосредственно участвует в строительстве своего дома.

Сам себе подрядчик

Вы сами покупаете строительные материалы, заказываете комплектующие, организуете доставку и складирование материалов на стройплощадку. При таком подходе Вы сможете сэкономить 20-25% своих денежных средств, что уже не мало, поскольку Ваши накладные расходы будут меньше, чем расходы строительной компании, добавляющей к отпускной цене строительных материалов определенный процент своей прибыли, а также Вы не оплачиваете услуги экспедиторов. Таким образом, когда заказчик является генподрядчиком, положительная сторона в ситуации заключается в существенной экономии средств, идущих на строительство дома. Еще одно преимущество состоит в том, что заказчик имеет возможность осуществлять полный контроль над конечным продуктом. Имея дело непосредственно с субподрядчиками, заказчик может отслеживать качество выполнения работ. Отрицательной стороной этого варианта строительства дома являются несколько моментов. Во-первых, это деятельность занимает весьма много времени. Еще до того, как начнется само строительство, Вам потребуется затратить немало времени на поиск субподрядчиков и получение от них смет на выполняемые работы, на определение конечной стоимости строительства и на составление графика работ. Все это нужно будет сделать помимо непосредственного финансирования строительства дома. Сразу рассчитывайте на то, что на подготовительную стадию проекта Вы потратите все выходные и свободные вечера в течение минимум целого месяца. Второй отрицательный момент заключается в том грузе ответственности, который Вы взвалите на свои плечи. Вы будете контролировать весь совокупный бюджет на строительство дома. Если Вы забудете о затратах на какие-либо строительные материалы или о стоимости каких-либо работ, это будут исключительно Ваши проблемы. Если между Вами и субподрядчиком возникнут разногласия по поводу того, считать или не считать какую-либо работу или услугу включенной в общую стоимость работ, предоставленную Вам этим субподрядчиком, Вы будете должны или доказать ему свою правоту, или выложить дополнительные наличные, чтобы эта работа была выполнена. К сожалению, все предусмотреть в договоре на выполнение работ нереально, это могут сделать лишь специально нанятые люди, которые осуществляют надзор за строительством дома от Вашего лица и берут на себя функцию генподрядчика. Стоимость услуг таких специалистов составляет до 10% от общей стоимости дома. Иметь дело с субподрядчиками порой бывает не так-то легко. Вы легко можете встретить таких субподрядчиков, чьи основные навыки заключаются в искусстве отлынивания от работы, которую они подрядились выполнить для заказчика за обговоренную цену. Чтобы хорошо управляться с субподрядчиками, требуется сочетание таких качеств, как: терпение, упорство и здравый смысл. Советуем сохранять спокойствие, даже если Вы услышите от человека некоторые весьма удивительные оправдания по поводу его отсутствия на рабочем месте или даже какие-то подчас просто невероятные объяснения того, почему он ушел с вашей стройплощадки раньше времени. Особенно, если строительство пришлось на охотничий или рыболовный сезон, или погода выдалась слишком жаркая или наоборот чересчур холодная, не по сезону влажная или же сухая, а, может быть, и вообще чересчур хорошая. И, наконец, всегда существуют какие-то не очень-то приятные дела, которые за отсутствием других исполнителей выпадают на долю именно генподрядчика. Неприятным сюрпризом может стать резкое изменение погоды, если оно приходится на выходные дни. Предположим, прекрасная весенняя погода воскресного утра, стоявшая всю неделю, может внезапно сменится шквалом, сопровождаемым дождем и снегом, или циклоном с сильными порывистыми ветрами. Пластиковый материал, укрывающий Вашу постройку, очень быстро может превратиться в клочья. Всю следующую неделю погода, скорее всего, не позволит проводить строительные работы, и Вам придется проехать по плохим погодным условиям расстояние до вашей стройплощадки, чтобы заменить порванный укрывной материал, как-то обезопасить и закрепить все то, что будет подвергаться воздействию сил природы. В этой-то ситуации не ждите понапрасну добровольцев, так как их для этого дела не окажется.

Полезные статьи на тему: “Покупка дома”

Шесть этапов покупки дома
Этап 1. Определитесь со своими желаниями

Начните с составления приоритетного списка того, что вы хотите видеть в своем доме. Отдельно пометьте причины, по которым вам это хочется. Используйте этот список, как руководство в поиске вашего нового дома. В то же время помните, что в виду ваших финансовых возможностей этот список, скорее всего, придется подкорректировать. В дополнение к этому, обязательно обсудите с вашим агентом по недвижимости тот район, в котором вы хотите покупать дом. Район нахождения дома играет очень большую роль и влияет как на ваше решение, так и на цену дома. Профессиональные агенты по недвижимости хорошо знают все районы, их особенности и сложившиеся цены на дома в этих районах.

Этап 2. Определитесь с тем, что вы можете себе позволить.


Теперь, когда вы знаете, что вы хотите, пришло время посмотреть на то, что именно позволяют приобрести ваши средства. Вы можете начать анализировать цифры, используя помощь и подсказки вашего агента по недвижимости. Когда вы будете готовы к следующему этапу, вам нужно будет получить предварительное одобрение на кредит (pre-approval for a mortgage). Этот процесс, который занимает меньше часа, преследует две важные цели. Во-первых, вам сообщат, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать, и какую сумму вам нужно будет выплачивать ежемесячно. Во-вторых, предварительное одобрение на кредит дает продавцу понять, что вы в состоянии купить его дом.

Этап 3. Поиск дома

После того как вы определитесь с районом, в котором хотите жить, и с сумой, какую вы в состоянии заплатить за дом, самое время приступить к поискам вашего дома. Можно начать с поиска по Интернету – это поможет вам сузить круг интересующих вас домов. Затем, начните осматривать заинтересовавшие вас дома. Попросите вашего агента по недвижимости договориться о посещении интересующих вас домов, цена на которые вас устраивает. Сравнивая дома, учитывайте все аспекты. Не забывайте о суммах налога на недвижимость. Присматривайтесь к переоборудованию домов. Не сбрасывайте со счетов местонахождение того или иного дома.

Этап 4. Оформление официального предложения на покупку.

После того, как вы найдете подходящий по всем параметрам дом, вам нужно будет оформить официальную заявку на его покупку. Такая заявка называется offer. Определение компромиссной цены очень нелегкий процесс, поскольку у покупателя и продавца абсолютно разные цели. В большинстве случаев желательно, чтобы в переговорах о цене дома участвовала и третья сторона – профессиональный агент по недвижимости. В личном общении с продавцом не рассказывайте ничего о ваших возможностях, нынешних жилищных условиях, финансовом положении или о ваших впечатлениях о покупаемом доме – это все может повредить вам во время переговоров. На этом этапе очень важно подумать о таком виде страховки, как protection plan. Такая страховка может быть куплена продавцом или покупателем. Она предохраняют нового владельца от высоких затрат, связанных с внезапной необходимостью какого либо ремонта в первые годы владения домом.

Этап 5. Инспекции и страховки

После того, как ваше предложение будет принято, вам нужно будет организовать и координировать целый ряд инспекций и проверок. К тому же, на этом этапе оформляется страхование домовладения и поучение кредита. Это самый главный этап в процессе приобретение дома, и здесь вас будет подстерегать наибольшее количество неожиданных проблем. В доме может протекать крыша или просесть фундамент или потрескаться стена – это только небольшая часть из полного списка возможных проблем. Поэтому при проведении переговоров с продавцом вам постоянно необходимо взвешивать два варианта – завершать покупку дома или начинать весь процесс сначала. Здесь как никогда важен профессиональный совет и помощь опытного агента по недвижимости.

Этап 6. Завершение покупки

Перед окончательным завершением сделки убедитесь в том, что все документы оформлены и все платежи выплачены. Если во время завершения покупки какие-либо из необходимых процедур окажутся невыполненными или незаконченными, сделка может не состояться в нужное время. В зависимости от условий контракта это может повлечь финансовые санкции в виде штрафов. В худшем случае вы потеряете право на выбранный вами дом.
После того, как покупка будет завершена, вы официально вступаете во владение домом! Но все же еще остаются маленькие детали, которые вам следует доработать – система охранной сигнализации, подключение электричества, чистка или замена коврового покрытия, облагораживание лужайки перед домом. Время сражу после покупки наилучше для проведения каких-либо усовершенствований или реконструкций. Здесь вам тоже пригодится совет и помощь опытного агента по недвижимости.

Советы тем, кто собирается брать ссуду на покупку дома

Практически всем приходится брать деньги на покупку или ремонт дома или для приобретения дорогих вещей. Порой бывает сложно понять те факты, которые связаны с получением ссуды. Если вы решили купить собственный дом, перед вами сразу же встанет много вопросов. Первый, и самый главный из них: действительно ли вы готовы к такой покупке? Найти подходящий дом не всегда просто, а процедура получения ссуды (mortgage) на его покупку может быть длительной сложной.
Попробуем представить себе, через какие этапы проходит учреждение, выдающее ссуды под недвижимость, принимая решение о том, удовлетворяете ли вы его требованиям для получения ссуды. Когда вы берете ссуду, вы подписываете документы, в которых говорится, что вы обещаете выплатить эту ссуду. Если кредитное учреждение выдает вам ссуду, оно тем самым считает, что вы сможете выполнить обещание. Кредитор знает, что если вы получите ссуду, а затем по какой-то причине не сможете делать ежемесячные платежи, это не принесет ничего хорошего ни вам, ни ему. Чтобы определить, будете ли вы в состоянии выплачивать ссуду, кредитор должен проанализировать множество различной информации, связанной с Вами. Этот процесс называется «получение подтверждений» или “underwriting”. Кредитор изучает то, как вы выплачивали свои долги в прошлом, какова вероятность того, что вы будете выплачивать свои долги в будущем, и сможете ли вы выплачивать как эту ссуду, так и нынешние долги. При анализе этой информации кредитор руководствуется некоторыми общими принципами. Однако вы должны знать, что, поскольку финансовое положение у каждого человека различное, эти принципы допускают некоторую гибкость при принятии решений. Если, скажем, в каком-то отношении ваше финансовое положение очень прочное, то это может компенсировать другой аспект, где ваше положение не столь завидно.

Приводим ряд вопросов, которые мы советуем задать всем, кто собирается покупать дом и брать ссуду на его покупку.

Есть ли у вас непрерывный трудовой стаж?

Это важный вопрос. Если у вас есть постоянная работа, вы сможете выплатить полученную ссуду. Если вы работаете непрерывно на протяжении не менее двух лет, считается, что у вас есть постоянная работа. Кредитору потребуется история вашей трудовой деятельности, которая будет одним из критериев для принятия решения о том, имеете ли вы право на получение ссуды. Вместе с тем, чтобы получить ссуду, вы не обязаны работать на протяжении двух лет на одном и том же месте. Перемена работы, в результате которой вы получаете такую же или более высокую зарплату и продолжаете использовать свои прежние профессиональные навыки, расценивается положительно. Если ваш непрерывный трудовой стаж составляет менее двух лет, кредитор попытается найти этому объяснение. Возможно, ваша работа имеет сезонный характер, и у вас были перерывы между рабочими сезонами. Могут быть и другие приемлемые объяснение тому, что вы не работали непрерывно в течение двух лет. Например, бы могли быть уволены в связи с закрытием бизнеса или по болезни. У вас может быть такая, при которой частая смена работы – обычное дело, однако вы постоянно работали и поддерживали постоянный уровень дохода. Если вас уволили с работы за прогулы, если у вас были большие перерывы в работе или ваш доход снижался до труднообъяснимо низкого уровня, то вам, по-видимому, следует повременить с покупкой дома до тех пор, пока вы не сможете доказать, что у вас есть постоянная работа.

Вовремя ли вы оплачиваете свои ежемесячные счета?

То, как вы платили по свом счетам в прошлом, в определенной степени говорит кредитору о том, как вы будете платить по ним в будущем. Подавая заявление на ссуду, вы должны перечислить все долги с указанием суммы ежемесячного платежа и количества месяцев или лет, оставшихся до их погашения. Чтобы проверить предоставленную вами информацию и то, как вы выполняли обещания выплачивать свои долги, кредитор закажет справку о ваших кредитных операциях – так называемый «кредитный отчет» (credit report). Такие отчеты составляют специальные фирмы, которые запрашивают информацию из самых разных источников: банков, которые, возможно, выдали вам ссуду на покупку машины, компаний, выдающих кредитные карточки, универсальных магазинов, предлагающих свои кредитные карточки, и даже фирм, продающих бензин. Заполняя заявление на предоставление ссуды, важно упомянуть все свои долги и рассказать обо всех трудностях, которые вы испытывали в прошлом при выплате этих долгов. Если в течение последних семи лет у вас был собственный дом, и вы потеряли право его выкупить (это называется “foreclosure”), то это будет отражено в вашем кредитном отчете. Наличие такой записи, однако, не означает, что вы никогда не сможете купить другой дом. Ваш кредитор захочет узнать причины этого, причем большинство из кредиторов предпочтет, чтобы вы подали заявление на новую ссуду как минимум через три года после того, как это произошло. Если в течение последних десяти лет вы объявляли банкротство, то это также будет фигурировать в вашем кредитном отчете, и вам рекомендуется объяснить, при каких обстоятельствах это случилось. Кредиторы обычно придерживаются мнения, что перед тем, как принять на себя новый большой долг, такой как ссуда на недвижимость, вы должны подождать хотя бы два года. Эта даст вам возможность заново сформировать свою кредитную биографию и показать, что вы снова можете управлять своими финансовыми делами. Кредитные отчеты иногда бывают неточными или дают неправильную картину прошлых кредитных проблем, которые к настоящему времени уже разрешены. Чтобы проверить правильность записей в своем кредитном деле, вы можете заказать копию своего отчета. За небольшую плату, а иногда и бесплатно, вы можете получить копию этого отчета у формы по составлению таких отчетов (credit reporting agency), указанной в телефонном справочнике. Если вы найдете в отчете какие-нибудь ошибки, вы можете принять меры по их исправлению. Если ваш кредитный отчет показывает, что у вас нет хорошей кредитной биографии и приведенная в нем информация верна, вам, по-видимому, следует отложить покупку дома и принять меры к повышению своей кредитоспособности. У вас может быть, например, слишком много долгов, или вы платите по некоторым из своих счетов каждый месяц с опозданием. Если это так, то вам нужно постараться рассчитаться по просроченным платежам и уменьшить некоторые из своих долгов. Даже если на момент подачи заявления у вас нет просроченных счетов, вас не посчитают хорошим кандидатом на получение ссуды, если каждый месяц вы запаздывали с оплатой счетов. Когда вы уменьшите сумму своего долга и сможете показать, что вы своевременно платили в течение двух лет, тогда вы, возможно, будете готовы приступить к поиску собственного дома.

Есть ли у вас кредитная биография?

Когда вы покупаете дом, вам нужны деньги, чтобы сделать первый взнос (down payment) и оплатить расходы, связанные с оформлением покупки (closing costs). Сумма первого взноса может быть различной, однако, как правило, вы должны будете внести не менее 5% покупной цены дома. Кроме этого вам нужны деньги, чтобы оплатить связанные с покупкой расходы. Эти расходы могут быть весьма значительными. Иногда часть этих расходов соглашается взять на себя продавец недвижимости.
Кредитор захочет получить доказательства того, что вы накопили достаточную сумму денег, чтобы сделать первый взнос, и можете оплатить полностью или частично связанные с покупкой расходы. Если деньги лежат на сберегательном счете, кредитор попросит ваш банк подтвердить сумму и указать, в течение какого времени деньги находятся на вашем счете. Кредитор таким образом хочет убедиться, что вам не пришлось брать в долг всю сумму, которая пойдет на первый взнос и оформление сделки. Многие компании предлагают программы помощи покупателям, приобретающим дом впервые. Некоторые из таких программ предусматривают для покупателя возможность получить денежный подарок от родственника или одолжить часть денег для первого взноса и оплаты связанных с покупкой расходов у местной некоммерческой организации или у государственного учреждения. По другим программам на покрытие некоторых из этих расходов вы можете получить дотацию или безвозвратную ссуду, которые вы не должны выплачивать. Если вы не накопили хотя бы части необходимой для этого суммы, вам, по-видимому, еще рано покупать дом. Вместо рекомендуется открыть в банке сберегательный счет и начать откладывать на него определенную сумму с каждой получки. Чем дольше вы имеете банковские счета и чем дольше и с большей постоянностью вы откладываете там деньги, тем лучше вы будете выглядеть в глазах кредиторов, когда в будущем будете готовы подать заявление на ссуду на покупку дома.

Сможете ли вы ежемесячно выплачивать ссуду?

Если вы каждый месяц платите за квартиру, возможно, вы готовы ежемесячно выплачивать ссуду, взятую на покупку дома. Величина ежемесячных платежей зависит от взятой в долг суммы, от процентной ставки (interest) и срока его погашения (term). Чем короче этот срок, тем больше будут ваши ежемесячные платежи. По этой причине большинство людей, покупающих дома, выплачивают свои ссуды в течение максимально допустимого периода, составляющего обычно 30 лет.

Как рассчитать величину ежемесячных платежей?

Размер ваших ежемесячных платежей будет зависеть от суммы, полученной в долг, от срока выплаты ссуды и от процентной ставки. Если вы знаете, какая сумма нужна (это покупная цена за вычетом первого взноса) и какой будет процентная ставка, несложно определить величину ежемесячных платежей. Несомненную помощь в этом определении окажет вам ваш агент по недвижимости или специалист по ссудам. К ежемесячным платежам добавятся и другие ваши расходы – налоги и страховка дома. Если первый взнос был меньше 20% стоимости дома, вам, возможно, придется купить частную страховку ссуды (private mortgage insurance). Эти дополнительные расходы могут увеличить ежемесячные выплаты на 150 и более долларов. Кроме того, если вы покупаете кондоминиум или дом в плановом районе,вам, скорее всего, придется ежемесячно оплачивать расходы по содержанию порядка в местах общего пользования.

Как кредитор определяет величину ссуды, которую вы можете получить?

Когда вы впервые обращаетесь к кредитору для получения ссуды, он, пользуясь двумя общепринятыми критериями, определяет, в состоянии ли вы будете выплатить эту ссуду. Соответствие этим критериям служит отправной точкой при определении вашей способности делать платежи по предлагаемой ссуде”. Кредитор внимательно проанализирует ваше финансовое положение и определит, можно ли применить к вам менее жесткие критерии.

1. Ваши ежемесячные расходы на жилье (включая выплату ссуды, налог на недвижимость, страховку дома и ссуды, сборы домовладельцев) не должны превышать 28% вашего общего ежемесячного дохода (до выплаты налогов). В дополнение к вашей обычной зарплате ваш доход может включать денежные суммы, получаемые вами за сверхурочные работы, за работу с неполным рабочим днем или неделей или за вторую работу, пенсию, пособие по социальному обеспечению (Social Security) и по нетрудоспособности, пособие для малоимущих (welfare), и пособие по безработице (unemployment), алименты от бывших супругов (alimony) и алименты на детей (child support).

2. Ваши ежемесячные расходы на жилье плюс платежи для покрытия других видов долгосрочной задолженности, также как и выплаты ссуды на приобретение автомобиля, ссуды на образование и т.д. (задолженность, срок погашения которой превышает десять месяцев), не должны превышать 36% вашего общего ежемесячного дохода.
В зависимости от дохода вашей семьи, вы можете иметь право на получение помощи по специальным программам. Эти программы могут помочь вам получить большую ссуду, чем вы могли бы получить традиционным путем с применением вышеописанных правил.

Что если вам отказали в предоставлении суды?

Если вы пытались купить дом, но не смогли получить ссуду, вам нужно выяснить причины отказа. Возможно, на момент подачи заявления у вас не было непрерывного трудового стажа, или вы пытались купить дом, слишком дорогой для вашего уровня дохода, а может быть у вас слишком много долгов. Если вы не можете понять, почему вам отказали, следует попросить объяснений у кредитора. Интересуясь причинами отказа, нелишне будет узнать, что вам нужно предпринять, чтобы получить ссуду в будущем.

Что не нужно делать перед покупкой своего дома?

Первое и самое главное – воздержитесь от крупных покупок. Об этом «Мой дом» писал в предыдущем номере. Под покупками здесь подразумевается мебель, электрические и электронные приборы и оборудование, ювелирные изделия, отпуска и, конечно же, автомобили. Не перемещайте ваши денежные средства. Когда кредитодатель рассматривает вашу заявку на получение кредита, он очень внимательно следит за вашими источниками уплаты первого и последнего взносов. Скорее всего, у вас попросят подтверждение ваших доходов за последнее время. Сюда входят расчетные и сберегательные счета, депозиты, ценные бумаги и даже пенсионные счета по программе 401К с места вашей работы. Если в этот период вы будете перемещать средства со счета на счет, это будет отражено в ваших банковских документах. Человек, который будет утверждать ваш кредит, потребует документальное подтверждение всех этих банковских операций. От вас в таком случае потребуются все возвращенные вам чеки, квитанции о зачислениях (депозитах) и другие документы, что для вас будет достаточно утомительным. Вероятнее всего, вам не понравится такое поведение кредитодателя, но он всего-навсего выполняет свою работу. Получение каждого кредита подразумевает полное документирование всех доходов заявителей с целью предотвратить любые нарушения или же подлоги. Передвижение ваших денег, даже с целью собрать все средства воедино, может усложнить процесс такого документирования. Поэтому не производите никаких операций по своим счетам, предварительно не посоветовавшись с представителем кредитной организации, которая рассматривает вашу заявку на кредит. И, естественно, в это же время не следует менять банк, в котором вы обслуживаетесь. Можно ли менять место работы? В большинстве случаев перемена места работы не влияет на получение кредита, особенно если новая работа обеспечит вам больший доход. В то же время, для некоторых кандидатов на кредит перемена места работы может иметь катастрофические последствия.

Загородный дом и экология

Покупая загородный дом, мы стремимся уехать из шумного города с его не самой благоприятной экологической обстановкой. Давно замечено, что человек может гармонично развиваться только рядом с природой. В этой связи совсем неудивителен внушительный спрос на качественное загородное жилье, наблюдаемый в настоящее время. Так, по данным информационного агентства “Росбалт”, сейчас 78% опрошенных респондентов, жителей крупных городов, рассматривают загородный дом как реальную альтернативу квартире и в перспективе хотели бы перебраться жить в пригород. Но не будем забывать, что пригород пригороду – рознь. Очарованный минутным впечатлением от речки и лесного бора под боком, горожанин может приобрести совсем не тот дом, о котором мечтал. Например, окажется, что за лесом расположены брошенные химические склады, а дом построен вовсе не из экологически чистых материалов. Чтобы избежать подобных разочарований, необходимо более пристальное внимание к земле и дому, которые мы выбираем для себя и своих детей.

Выбираем место по карте

Какими критериями должен руководствоваться желающий осесть в пригороде? Разумеется, экологичностью конкретной местности, но, увы, понятие это слишком расплывчато. Так что стоит обратиться к более точному научному анализу. Около пяти лет назад Минздрав России заказал НИИ экологии РФ экологическую карту нашей страны. Прямо скажем, картина получилась не радостная. На карте были выявлены обширные области, окрашенные в желтый цвет (воздействие радиации), коричневый (химические загрязнения). Это территории малопригодные или вовсе непригодные для жилья. Сейчас уже немало российских регионов, где составляются подробные экологические карты. Они включают в себя карты загрязнения почвенного покрова тяжелыми металлами, загрязнения атмосферы воздуха промышленными отходами, геологическую карту тектонических нарушений, радоновыделений и загрязнения подземных вод радоном и другими химическими элементами. Например, по карте электромагнитных воздействий видно, где проходят все линии электропередач и, тем самым, показывается опасность для жителей из-за наличия сильного электромагнитного поля. Все собранные данные по экологии на уровне отдельных городов и населенных пунктов сводятся в комплексные экологические карты. Покупателям недвижимости они подскажут опасные и, наоборот, благоприятные места для проживания. В некоторых московских риэлтерских агентствах покупатели загородной недвижимости уже сейчас могут получить такую услугу, чтобы сделать правильный выбор.

Дом в стиле Эко

Правильное место для дома – только половина успеха. Даже если вы купили дом в самом экологически чистом районе, это ещё не гарантия того, что он отвечает критериям безопасности. Не менее важно и то, как и из каких материалов он построен, будет ли в нем тепло, уютно и безопасно. Пожалуй, наиболее полно концепция здорового и безопасного жилища воплотилась в идее экодома, из которой можно позаимствовать немало полезного. Экодом должен отвечать следующим характеристикам: энергоэффективность, неагрессивность по отношению к окружающей среде и его обитателям, максимальная автономность систем жизнеобеспечения. Неслучайно одной из важнейших характеристик экодома является энергоэффективность, то есть предельное уменьшение теплопотерь и, соответственно, существенное снижение затрат на отопление. И, надо заметить, современные строительные технологии позволяют добиться весьма впечатляющих результатов. Уже сейчас в Западной Европе повсеместно строятся энергоэффективные дома, которые потребляют энергии в десять раз меньше, чем традиционные здания. На их отопление тратится менее 7 Втч/кв.м (или 15 кВт*ч на куб.метр в год). Достигается такая экономичность с помощью целого комплекса архитектурных и конструктивных решений. Так, чтобы максимально использовать энергию солнца для освещения и обогрева, дому придают форму многогранника, в котором наибольшее количество окон выходит на южную сторону. Но основной вклад в энергоэффективность дома вносит комплексное применение высокоэффективных теплоизоляционных решений для радикального сокращения теплопотерь через стены, кровлю и фундамент.Высокая способность удерживать тепло – далеко не единственное требование к качественной теплоизоляции “здорового” дома. Здесь весьма важно соблюдение таких условий, как негорючесть и паропроницаемость. С первым требованием все понятно – теплоизоляция должна не только удерживать тепло внутри дома, но также препятствовать возгоранию и распространению огня. Теплоизоляционные материалы из каменной ваты отвечают этим требованиям в отличие от органических вспененных утеплителей, которые будут только способствовать разгоранию пожара. Паропроницаемость важна для поддержания стабильного и благоприятного микроклимата жилых помещений. Если при утеплении дома использованы паропроницаемые теплоизоляционные решения, не нарушается естественное движение водных паров наружу сквозь ограждающие конструкции. Таким образом, влага не остается в помещениях и не накапливается в толще стен, что улучшает микроклимат и существенно увеличивает срок службы конструкций. Специалистами рекомендуются специально разработанные теплоизоляционные решения, компоненты которых подобраны по параметрам пожаробезопасности и паропроницаемости. Так, в тонкоштукатурную систему утепления фасадов ROCKFACADE входят негорючие минеральные компоненты, включая теплоизоляционные плиты ФАСАД БАТТС на основе каменной ваты.

Неизменно здоровая атмосфера

Здоровые и безопасные дома могут быть построены только с применением экологичных материалов на основе природного сырья. Причем, в понятие “экологичность” здесь входит не просто отсутствие выделения вредных веществ из материалов в процессе эксплуатации, но более комплексный показатель. Производство таких строительных и отделочных материалов не должно наносить вред природе, а, кроме того, должна быть предусмотрена возможность их безопасной утилизации после истечения срока службы. Одним из самых доступных экологичных материалов для строительства загородного дома является дерево. Интерес к экологичным технологиям строительства домов отмечают и риэлтеры. Популярностью пользуются и современные каркасно-щитовые технологии, и срубы из оцилиндрованных бревен или из бруса. Константин Кирпичников, менеджер специальных проектов компании Zeta Realty, в качестве примера одной из наиболее перспективных экологичных технологий называет конструкции из клееного профилированного бруса, использованные в домах “Истра Кантри Клаб” в Подмосковье. Это самая современная, но пока довольно дорогая технология обработки дерева, позволяющая максимально использовать преимущества натуральных материалов. Правило выбора материалов по параметру экологичности действует не только для ограждающих конструкций, но и для внутренней отделки дома. Прежде всего, стоит опасаться некачественных материалов – и неважно, природного ли они или искусственного происхождения. Так, стеля на пол такой, казалось бы, природный материал, как деревянный паркет, мы не можем быть уверены, что содержащиеся в нем специальные покрытия и пропитки не выделяют в воздух вредные вещества. Некачественные ковровые покрытия, линолеум или обои также могут содержать целый “букет” таких веществ, как стирол, ацетофенон, сернистый ангидрид. Как следствие, в доме могут быть превышены предельно допустимые концентрации (ПДК) токсичных и раздражающих веществ. Естественно, без тщательного анализа в лаборатории невозможно определить качество того или иного материала. Но гарантией качества продукции с точки зрения отсутствия её вредного воздействия на здоровье выступает гигиенический сертификат, который нужно потребовать у поставщиков или продавцов. Отметим, что в настоящее время в России ряд строительных и отделочных материалов вообще не может использоваться без таких сертификатов. К числу этих материалов относятся облицовочные плиты из природного камня, керамический гранит, шлакобетон, щебень, песок, цемент, кирпич и т.п. Теплоизоляционные материалы также входят в перечень товаров, подлежащих обязательной сертификации. Качество любого теплоизоляционного материала подтверждают, как минимум, три документа: сертификат пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическое заключение и сертификат соответствия, выдаваемый на основании Технического свидетельства Госстроя РФ. Обязательность сертификации в данном случае обусловлена важностью этого типа материалов для надежности и безопасности здания. И, разумеется, только качественные теплоизоляционные решения помогают поддерживать в доме здоровый микроклимат. Также хорошей гарантией качества может служить опыт авторитетных производителей. Ведь строительные материалы с “именем” появляются на свет, пройдя многоступенчатую систему контроля качества и подвергаются периодическим тестированиям. Так, видя на упаковке с плитами из каменной ваты логотип ROCKWOOL, мирового лидера в области производства негорючей теплоизоляции, потребитель получает уверенность, что в его руках безопасный и долговечный материал. Экологичность и безопасность жилища должны стать одними из главных критериев разумного и взвешенного выбора, который мы делаем для себя и своих детей. Это можно рассматривать как долгосрочные инвестиции, которые многие десятилетия будут приносить дивиденды в виде тепла и комфорта. Тем более что современный строительный рынок России предоставляет все технологии и материалы, чтобы построить по-настоящему здоровый дом, который прослужит не одному поколению обитателей.

Почему частный дом лучше квартиры

Загородный дом – вещь необязательная, однако горожане, даже живущие в благоустроенных квартирах, рано или поздно начинают уставать от суеты мегаполиса и испытывать сладкое томление по ласкающим глаз и душу зеленым просторам, ароматному свежему ветерку за окном да неспешной задушевной беседе у комелька: Словом, нужен “домик в деревне”. И сразу возникает вопрос – строить или купить готовый?  Конечно, разумно вначале посмотреть, что предлагается на рынке готового жилья (тем более что выезд за город на просмотр можно превратить в приятное мероприятие на свежем воздухе). Однако не исключено, что после полудюжины просмотров окажется, что готового объекта, который бы понравился всем членам “приемной комиссии”, просто нет. Либо место не нравится, либо от города слишком далеко, либо сам дом неудобен, либо все нравится, но слишком дорого. Это и неудивительно, ведь рынок загородной недвижимости совсем еще юн по сравнению с городским квартирным рынком, сделавшим мощный рывок еще в конце 80-х. Выход один – приобретать участок в хорошем месте и затевать стройку. И вот тут-то все и начинается:  Как правило, счастливый обладатель нового участка прежде всего обращается в строительную компанию – чтобы понять, за какие деньги и в какие сроки можно построить дом, о котором он мечтает. Диалог со строителями, вкратце выясняющими, что именно вам надо, заканчивается более или менее приемлемыми цифрами: 300-500 долларов за квадратный метр “под ключ” – и через пять-шесть месяцев можно праздновать новоселье. Вы прикидываете, что хорошенький домик квадратов этак в 150 обойдется максимум в 75 тысяч долларов, полгода ожидания вас не пугают, и вы вносите аванс 20-30 процентов. Строители вас не обманывают! Они действительно сдают вам дом в оговоренный срок и за установленную сумму. Одна беда – дом вам категорически не нравится. С тем же успехом вы могли бы купить один из тех готовых, что смотрели вначале, да еще сэкономить на приобретении участка:  Такой сценарий реализуется только при благоприятном стечении обстоятельств. А чаще положение усугубляется тем, что первоначальная смета увеличивается в несколько раз из-за того, что многое не было предусмотрено сразу. Ну и, конечно, погодные условия и несовершенство управления работами тоже внесут свой вклад: сроки поползут, и вы получите ненужную вам дорогую вещь, да еще не как договаривались – через полгода, а через полтора-два:

Так что же все-таки необходимо для воплощения мечты? Ответ прост и банален – бюджет, Генплан и Проект.

Последние два слова неспроста написаны с большой буквы. Ведь “правильные” генплан и проект дорого стоят, отнимают много времени на разработку и очень солидно выглядят (в совокупности эти документы должны весить не менее килограмма). Что касается бюджета, то прежде всего необходимо установить одну цифру на весь проект “Загородное счастье”, за которую вы не “перевалите”, несмотря ни на какие соблазны. Это убережет вас от разочарований, потому что в таком деле, как обустройство своей усадьбы, можно нафантазировать на много миллионов долларов. Вот и получается, что первым адресом после приобретения участка должна быть не строительная компания, а архитектурная мастерская. Там вы в первую очередь услышите такие ключевые словосочетания, как топографическая съемка, заключение о гидрогеологических условиях, технические условия на электроснабжение и, кстати, разрешение на строительство (ошибочно думать, что вы имеете право без разрешения властей строить на своей земле все что угодно). С архитектором вы решите, где на участке будет располагаться ваш дом и такие необходимые постройки, как гараж или навес для автомобилей, помещения для хранения велосипедов, лыж, лопат, снегоходов, лодочных моторов и т. д. В этот же период решится судьба детской площадки, а также гриль-беседки и бани. Вы не забудете указать, где будет проходить локальная канализация, – так, чтобы она не оказалась на виду, но к ней мог подъехать ассенизатор с десятиметровым шлангом. Определитесь вы и со скважиной, и с местом подводки электрического кабеля. Затем вы детально обсудите, каким быть забору, где и какое выполнить мощение, как разветвится сеть дорожек, где раскинутся газоны и клумбы, а где – небольшой симпатичный огородик. И в итоге родится Генплан. После того как он будет согласован со всеми членами семьи, вы его утвердите и перейдете к проектированию дома и всех построек. Начать следует с определения количества спален в доме. Обычно у всех обитателей дома много одежды, которую необходимо куда-то складывать, поэтому придется выбирать между встроенными гардеробными и шкафами, для которых надо предусмотреть место. Много внимания заслуживает зона кухни, столовой и гостиной, где вы будете проводить большую часть времени, пока бодрствуете. Если позволяет бюджет, уместно позаботиться о помещении для домашнего кинотеатра, сауны и небольшого тренировочного зала. И совершенно необходимо предусмотреть кладовки для запаса продуктов, а также для хранения пылесоса, гладильной доски и инструментов и прочих нужных вещей. Продумывая планировку, следует помнить, что чем выше расположено помещение в загородном доме, тем меньше желания этим помещением пользоваться. Типичным примером тому являются огромные бильярдные на третьем уровне, куда хозяева не наведываются годами, потому что им лень подниматься по лестнице. Когда с распределением набора бытовых помещений будет покончено, нужно озадачиться инженерными системами внутри дома. Современный рынок предлагает великое множество разнообразных систем водоочистки, отопления, кондиционирования, вентиляции, пожарной и охранной сигнализации. Сюда же относятся автоматические ворота и спутниковые антенны. Существуют системы, которые позволяют включать сауну по телефону, чтобы к вашему прибытию она уже была натоплена. А можно организовать и автоматическое включение светильников в саду с наступлением сумерек. Закончите с домом – переходите к столь же тщательному проектированию “надворных построек”. Вся эта работа иногда продолжается целый год, а с учетом неизбежных перерывов – жизнь есть жизнь – и больше. Но зато в результате вы получите комплект документов и, передав их любой серьезной строительной компании, скорее всего, обретете дом, который вам действительно придется по душе.

 

Правила предоставления отпуска в 2012 году

В самое ближайшее время сотрудники начнут отправляться в отпуск «пачками». Если следовать букве закона, для работодателя желание сотрудника воспользоваться своим правом на оплачиваемый отдых новостью стать не должно. Ведь как минимум в организации должен иметься график отпусков. Если же вы по какой-то причине не успели составить этот документ, не лишним будет вспомнить, какие сотрудники и в каком порядке имеют право на отпуск.


Право на отпуск

Следует помнить, что сотрудник вправе потребовать предоставить ему отпуск независимо от:

  • того, у какого работодателя он трудится (ООО, ОАО, ИП);
  • места, где он работает (в офисе, на дому);
  • формы занятости (полный или неполный рабочий день);
  • срока трудового договора;
  • занимаемой должности;
  • иных обстоятельств.

Важным условием для предоставления права на отпуск является заключение трудового договора. Сотрудникам, работающим по гражданско-правовому договору, отпуск не положен (ст. 11 ТК РФ). А работникам, заключившим трудовой договор на срок до двух месяцев, также предоставляются оплачиваемые отпуска.

Общие правила

По общим правилам оплачиваемый отпуск должен предоставляться работнику ежегодно.

Пойти в отпуск сотрудник можно только по истечении шести месяцев его непрерывной работы у данного работодателя. Однако по соглашению сторон отпуск может быть предоставлен и до истечения такого срока.

Данная норма означает, что началом периода, за который может быть предоставлен отпуск, является не начало календарного года, а начало рабочего года у данного работодателя.

Пример 1

12 апреля 2012 года П.О. Петров принят в ООО «Астра» на должность менеджера по продажам. Следовательно, пойти в отпуск он может по истечении шести месяцев с начала работы в данной компании, а именно 12 октября 2012 года.

Некоторые категории сотрудников имеют льготы и могут отправиться в отпуск до истечения шести месяцев. К ним относят: – женщин – перед отпуском по беременности и родам или непосредственно после него; – работников в возрасте до 18 лет; – работников, усыновивших ребенка (детей) в возрасте до трех месяцев; – иных сотрудников в предусмотренных законодательством случаях. Очередность предоставления отпусков определяется в соответствии с графиком отпусков, утверждаемым работодателем с учетом мнения профсоюза (ст. 123 ТК РФ). Как правило, он составляется за несколько недель до наступления нового календарного года. В некоторых компаниях период предоставления отпуска зависит от специфики организации. Так, если в компании основные продажи приходятся на летний период, то, разумеется, получить отпуск летом достаточно трудно. Пожелания сотрудников учитываются мало, а вот мнение профсоюзной организации работодатель обязан учесть.

График отпусков составляется на унифицированном бланке № Т-7 (утв. постановлением Госкомстата России от 5 января 2004 г. № 1) и подписывается каждым сотрудником.

Продолжительность отпуска

По общим правилам продолжительность ежегодного оплачиваемого отпуска составляет 28 дней. Но по соглашению между работником и работодателем отпуск можно разделить на части. При этом хотя бы одна из частей этого отпуска должна быть не менее 14 календарных дней.

Пример 2

Инженер К.Л. Мемченко работает в ООО «Астра». Две недели ежегодного оплачиваемого отпуска он уже использовал. В мае в целях экономии отпускных дней он написал заявление на предоставление ему отпуска на два дня – 1 и 4 июня, которые приходятся на пятницу и понедельник. Выходные дни (2 и 3 июня) он планировал отдохнуть в общем порядке. Однако работодатель обязал его написать заявление на четыре дня, свою позицию обосновал тем, что дробить отпуск нельзя.

Отметим, что позиция работодателя в данном случае неправомерна. Законодательство не устанавливает, на сколько частей допускается деление отпуска. В этой связи оставшиеся дни отпуска могут быть разделены на любое количество частей (например, два дня, пять дней, восемь дней и т. д.). Такой же позиции придерживается Роструд в письме от 17 июля 2009 г. № 2143-6-1.

Тем работникам, которые работают по срочным договорам или заняты на сезонных работах, оплачиваемый отпуск предоставляется из расчета два рабочих дня за каждый месяц работы (ст. 291 и 295 ТК РФ).

Нужно знать

Ежегодный основной оплачиваемый отпуск предоставляется работникам продолжительностью 28 кален­дарных дней. Право на отпуск продолжительностью более этого срока предоставляется работникам в соот­ветствии с федеральными законами (к примеру, педагогическим работникам).

Однако для некоторых категорий сотрудников оплачиваемый отпуск устанавливается продолжительностью более 28 дней. Например:

  • работники моложе 18 лет – 31 день;
  • работающие инвалиды – не менее 30 дней;
  • педагогические сотрудники – от 42 до 56 дней;
  • судьи – 30 дней;
  • доктора наук – более 46 дней;
  • работники профессиональных аварийно-спасательных служб – от 30 до 40 дней;
  • иные работники – в соответствии с федеральными законами.

Если сотрудник оправляется в отпуск и на этот период выпадают праздничные дни, то они не учитываются в общей продолжительности отпуска. Следовательно, продолжительность отпуска необходимо увеличить на количество праздничных дней, выпавших на отпуск. Что касается выходных дней, то они включаются в отпуск.

Пример 3

Водитель ООО «Астра» Г.Д. Самохин решил взять отпуск на семь дней с 11 по 17 июня. На время отпуска Самохина выпадает праздничный день – 12 июня, и его отпуск продляется на один день, поскольку таковой в отпуск не включается. Следовательно, на работу ему нужно выйти не 18 июня, а 19.

В некоторых случаях отпуск может быть продлен или перенесен. Так, отпуск должен быть продлен при наступлении таких ситуаций, как:

  • временная нетрудоспособность работника в период отпуска;
  • исполнение работником во время отпуска государственных обязанностей, если для этого трудовым законодательством предусмотрено освобождение от работы.

Пример 4

Секретарь ООО «Астра» Н.Г. Шишова написала заявление на ежегодный оплачиваемый отпуск с 28 мая по 3 июня. 29 мая она заболела. Листок нетрудоспособности выдан на период с 29 мая по 1 июня.

В таком случае отпуск Шишовой продляется на четы­ре дня, поскольку в это время она была на больничном (имеется подтверждение – листок нетрудоспособности). Следовательно, на работу она должна выйти 8 июня.

Из примера видно: если сотрудник, на­ходясь в отпуске, заболел, отпуск автомати­чески продляется на количество дней, ко­торое он находился на больничном. Однако сотруднику нужно уведомить работодателя о болезни. Никаких дополнительных доку­ментов в таком случае издавать не нужно, перерасчет отпускных делать тоже не надо.

На практике нередки ситуации, когда отпуск переносится на другой срок. Это касается тех же самых случаев, которые возникают при продлении отпуска (к при­меру, болезнь сотрудника). Однако можно выделить и иные ситуации, при которых отпуск может быть перенесен:

– если работнику не была вовремя произ­ведена оплата отпуска;

– если сотрудник был предупрежден об от­пуске менее чем за две недели до его от­пуска, работодатель по письменному за­явлению сотрудника обязан перенести такой отпуск на срок, который удобен со­труднику;

– если предоставление отпуска в текущем рабочем году может неблагоприятно от­разиться на нормальном ходе работы организации, то допускается перенос от­пуска на другой год.

В таком случае от­пуск используется не позднее 12 месяцев после окончания того года, в котором он должен быть предоставлен; – в иных случаях.

Нужно знать

Не каждого сотрудника можно отозвать из отпуска. Так, не допускается отзыв беременных женщин, сотруд­ников в возрасте до 18 лет, занятых на работах с вредными и опасными условиями труда.

Перенос отпуска оформляется прика­зом, который составляется в произвольной форме. В приказе нужно указать причины, по которым он переносится, а также ука­зать даты переноса.

Дополнительные отпуска

Право на ежегодные дополнительные отпу­ска получают не все категории работников. Так, статьей 116 Трудового кодекса опреде­лены сотрудники:

  • занятые на работах с вредными или опасными условиями труда;
  • имеющие особый характер работы;
  • с ненормированным рабочим днем;
  • работающие в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях;
  • в иных случаях, установленных законо­дательством.

Однако работодатели с учетом своих производственных и финансовых воз­можностей могут самостоятельно уста­навливать дополнительные отпуска для работников. Порядок и условия предоставления этих отпусков определяются коллективными договорами или локаль­ными нормативными актами, которые принимаются с учетом мнения выборно­го органа первичной профсоюзной орга­низации.

Отзыв из отпуска

Распространена ситуация, когда сотруд­ника нужно отозвать из отпуска. На это, конечно, должны быть уважительные при­чины. Однако, несмотря на их уважитель­ность и исключительность, сотрудник имеет право отказаться от выхода на ра­боту.

Пример 5

В ООО «Астра» главный инженер Н.Д. Никаноров в период с 1 по 10 июня находился в отпуске, однако в этот период на производстве возникла ситуация, когда по­требовалась его помощь. Сотрудник дал свое согласие выйти на работу.

Действия работодателя в рассматривае­мом случае правомерны. Поскольку выпол­нено главное условие для того, чтобы ото­звать сотрудника из отпуска – это его со­гласие.

Отзыв сотрудника возможен только с его согласия. Угрожать ему, давить, лишать пре­мии работодатель не вправе. Та часть отпу­ска, которую сотрудник не использовал, должна быть предоставлена в удобное для него время в течение текущего рабочего года или присоединена к отпуску за следующий рабочий год.

В таком случае обязательно нужно офор­мить служебную записку с подробным опи­санием причин, по которым сотрудник вы­зывается из отпуска. Согласие последнего рекомендуем также отразить в письменном виде. Следующим этапом является издание приказа об отзыве из ежегодного оплачивае­мого отпуска. Унифицированных форм та­ких документов нет, поэтому они, как пра­вило, составляются в произвольной форме.

Налоги в России в 2013 – 2015 гг.

Минфин, назначенный ответственным за подготовку «решительного налогового маневра» для перенастройки фискальной системы, подошел к своей миссии с присущим только ему чувством такта. Экстремалам, привыкшим получать удовольствие от опасных виражей, разворотов через две сплошные, езды по «встречке», и прочим «адреналинщикам» просьба не беспокоиться, ибо ничего такого в обнародованных  недавно «Основных направлениях налоговой политики на 2013 – 2015 годы » не заложено. Чиновники подошли к делу без радикализма, руководствуясь инстинктом самосохранения. Все в рамках ПДД. А что к прилагательному «решительный» впору добавлять частицу «не», так, может, и к лучшему. А то, знаете ли, «быстро поедешь – тихо понесут».


Обеспечить «переток средств из сырьевого сектора в производственный» и оптимизировать те налоги, от которых в первую очередь зависит качественный экономический рост посредством «решительного налогового маневра» потребовал в декабре прошлого года тогдашний премьер-министр Владимир Путин. На том же самом совещании в предприниматели просили Правительство РФ отменить «двойной учет» на предприятиях, поскольку «затраты на его организацию сопоставимы с суммами выплаченных налогов». Владимир Путин дал понять, что для него нет ничего невозможного: «Давайте сделаем. Кто нам мешает?!».Что началось тогда! Как же, налоги снизят! Учет налоговый вот-вот отменят – перестанем документацию самосвалами возить! Бизнес отечественный чуть соком желудочным не изошел, как известная собака профессора Павлова во время проведения над ней великим физиологом достаточно жестокого эксперимента, подтверждающего условность рефлексов.

«Деловая Россия» предложила свой вариант оптимизации под названием «три по пятнадцать»: снизить ставки налога на прибыль с 20% до 15, страховые взносы – с 30% до 15, налог на добавленную стоимость (НДС) – с 18% до 15. С одновременным повышением акцизов, НДПИ, ставок других, менее значимых платежей, введении налога на роскошь и т. д. И тогда экономика пойдет в рост – на вожжах не удержишь. От инвесторов отбоя не будет – все страны в гости к нам. В общем, «мечтать не вредно, вредно не мечтать»!

«Незаменимых у нас есть» (Вмененный учет)

«Сделаем, кто нам мешает…» Слукавил тогда премьер. Как это – кто? Ну да, Минфин и помешал. Просто вынужден был отказать в этом благе. Ведь в значительной степени разница между налоговым и бухгалтерским учетом связана с различными налоговыми преференциями. Например, применение амортизационной премии в целях налогообложения прибыли организаций приводит к несоответствию показателей амортизации, начисленной в налоговом и бухгалтерском учете. При этом обязанность налогоплательщика вести отдельный учет сумм начисленной амортизации в бухгалтерском и налоговом учете или ежемесячно корректировать суммы амортизации, начисленные в бухгалтерском учете, обусловлена применением налогоплательщиком амортизационной премии и может быть отменена только одновременно с отменой указанной налоговой преференции.

По мнению министерства, перейти к расчету налога на основе бухгалтерской отчетности и налоговых корректировок – это формальное решение проблемы. Постоянный учет отклонений ничуть не упростит работу компаний. Поэтому в министерстве видят только один выход – постепенно сближать бухгалтерский налоговый учет. Работа по определению сфер, в которых нецелесообразно устанавливать особые правила, отличные от правил бухгалтерского учёта, ведется интенсивно и будет продолжена.

Кому в ОЭСР жить хорошо?

В «Направлениях…» налоговой политики на трехлетнюю перспективу специалисты Минфина приводят любопытные данные по совокупной доле налогов в затратах на оплату труда в странах ОЭСР. В России в 2010 году она составляла 33,1%. Да, не Чили, конечно, с ее 7% (там и НДФЛ-то нет), не Швейцария (20,8%), не Мексика (15,5%), не Корея (20%) и не Австралия (26%). Но, с другой стороны, в Венгрии, Австрии, Бельгии, Германии, Италии, Финляндии, Франции, Швеции этот показатель варьируется от 40 до 55%. Так что россиянам грех жаловаться, как бы намекает Минфин.

«На полтона ниже»

Что касается непосредственно «оптимизирования ключевых налогов», то Минфин, оценив юмор и находчивость бизнесменов, лукаво усмехнулся и выдал свой вариант. Маневр в его исполнении – это «снижение налоговой нагрузки на труд и капитал и ее повышение на потребление, включая дорогую недвижимость, на рентные доходы, возникающие при добыче природных ресурсов, а также переход на новую систему налогообложения недвижимого имущества». Пожелания «делороссов» учтены «в разумных пределах».

Лучшее – враг приемлемого

К примеру, это означает, что ставку страховых взносов не снизят, но и повышать ее не будут по крайней мере еще в течение трех лет (ранее предполагалось автоматическое возвращение к ставке 2011 года в 34% от ФОТ). С зарплат, превышающих установленную предельную величину (каждый год индексируется на инфляцию), все так же будут взимать 10% с «хвоста». Для малого бизнеса, некоммерческих организаций, работающих в социальном секторе, а также благотворительных организаций и предприятий, применяющих УСН, ставка страховых взносов составит 20%. С одной стороны, как поется в песне, «только и подарков – то, что не отняли». С другой – лучшее – враг хорошего. Ведь даже от сохранения такого относительно приемлемого для бизнеса статус-кво бюджет уже не досчитается доходов.

Война «сословным привилегиям»

Покрыть выпадающие доходы предполагается, в частности, за счет отмены льгот для естественных монополий и увеличения НДПИ на газ. Предполагается, что с 1 июля 2013 года ставка НДПИ на газ будет рассчитываться по формуле, которая позволит изымать в бюджет 80% дополнительных доходов от роста внутренних цен на белое золото. Льготу для естественных монополий по налогу на имущество «ампутируют» в семь заходов – ставка будет расти на 0,3% в год в течение семи лет. Под общим наркозом, чтобы монополии не ощутили болевого шока. Так, с 2013 года налог на имущество для естественных монополий составит 0,4%, в 2014-м – 0,7%, в 2015-м – 1%, в 2016-м – 1,3%, в 2017-м – 1,6%, в 2018-м – 1,9%, с 2019 года – 2,2%. Ранее Минфин предлагал более жесткую «терапию» – отменить льготы за пять лет, поднимая ставку на 0,5% в год, но его вовремя «одумали».

Акциз на вредные привычки

Темпы роста акцизов на алкоголь и табак в 2013–2014 годах сохранятся на запланированном уровне, а с 2015-го – увеличатся на 12%. Так, ставка акциза на алкогольную продукцию с долей этилового спирта до 9% составит 500 рублей за 1 л безводного этилового спирта, с долей спирта выше 9% – 600 рублей, на пиво – 20 рублей за 1 л. Акциз на сигареты и папиросы в 2015 году составит 960 рублей за 1000 штук, плюс 9% расчетной стоимости, рассчитываемой из максимальной розничной цены, но не менее 1250 рублей за 1000 штук.

Ставки акцизов на моторное топливо в 2013 и 2014 годах будут сохранены на уровне, определенном Налоговым кодексом, но в 2015-м – повышены на 10%.

Налог – не роскошь

Проявив изрядную находчивость, Минфин придумал, как воплотить в жизнь предвыборную идею Владимира Путина о налоге на роскошь, не вводя при этом новый налог. Специального налога на роскошь не будет, проблему предполагается решить через повышенные ставки транспортного налога для сверхмощных автомобилей и установление прогрессивной системы налогообложения для дорогой недвижимости: до 100 млн рублей – ставка 0,05% от рыночной или кадастровой стоимости, от 100 до 300 млн – 0,1%. Владельцы недвижимости стоимостью свыше 300 млн рублей будут платить максимальную ставку в 0,3% без возможности ее снижения на местном уровне. Повышенный налог будет применяться вне зависимости от того, кто является собственником объекта – организация, физическое лицо или группа лиц. А вот за домами и квартирами, стоимость которых меньше этой суммы, будут сохранены ныне действующие ставки – 0,3–1,5% по земельному налогу и 0,01–0,05% по налогу на недвижимость.

На этом «слезы богатых» не иссякнут – владельцы дорогих автомобилей будут платить повышенный транспортный налог: с 2013 года минимальная ставка для легковых машин с мощностью двигателя свыше 410 л. с. (Maybach, Lamborghini, Maserati, Aston Martin) составит 300 рублей за одну «лошадку», причем регионы будут вправе увеличить ставку. В пять раз вырастет транспортный налог для мощных мотоциклов (с мощностью мотора свыше 130–150 л. с.), гидроциклов (свыше 150 л. с.), катеров и яхт (свыше 300 л. с.).

А вот персональные мамолеты, вертолеты и теплоходы в министерстве вниманием обошли. Ну да, какая же это «роскошь»?! Так себе – средство передвижения…

Президент Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Александр Галушка: «Заниматься нужно не только ставками, но и налоговым администрированием. Ведь желание платить налоги может пропасть еще и потому, что заполнять приходится гигантское количество бумаг. Я вот специально с собой захватил папочку с многочисленными документами, которые нам нужно заполнить, а рядом две странички шведской отчетности. После этого неудивительно, почему мы «газелями» возим отчетность в налоговую инспекцию».

Владимир Путин: «Я с вами согласен, нужно наводить порядокздесь и сокращать эти ворохи бумаг. Только знаете почему там так немного документов нужно? Потому что в Швеции живут шведы. Им достаточно три бумажки, и все будет по-честному. А у нас осложнения с этим, у нас шведов мало».

 

Всевидящее око

В рамках налогового маневра предполагается обеспечить для налоговой службы право на получение информации о банковских вкладах граждан. В настоящее время банки передают информацию о движении средств на счетах в налоговые органы лишь в отношении физлиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей и глав крестьянско-фермерских хозяйств. Наряду с этим Минфин требует предоставить налоговым органам право проведения выемки документов при отказе или непредставлении документов о налогоплательщике в установленные сроки в ходе проведения дополнительных мероприятий налогового контроля при выявлении сделок с участием «однодневок».

Не торопитесь возразить

Минфин предлагает увеличить срок представления налогоплательщиком возражений по акту проверки с 15 дней до месяца. Так же месяц, а не 10 дней должен быть срок для представления возражений, если правонарушение выявлено вне рамок налоговых проверок.

Необлагаемая движимость

Для дальнейшего стимулирования модернизации Минфин предлагает отменить налог на движимое имущество предприятий (машины, оборудование). Это будет подталкивать бизнес к обновлению производственной базы, а также упростит порядок уплаты налогов, уверены чиновники.

Оброк не в прок

С 2013 года могут быть освобождены от обложения НДФЛ такие социально значимые доходы, как гранты президента России, выделяемые молодым российским ученым (кандидатам и докторам) для проведения научных исследований. Не будут брать налог с единовременных выплат безработным, если те получают финансовую помощь от государства в рамках содействия самозанятости, а также с бюджетных субсидий, предоставляемых фермерам без образования юридического лица.

Освободят от оброка и многодетных граждан, приобретающих бесплатно земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Граждане, за которых лечение оплатит работодатель или бюджет, также не будут платить с этой суммы НДФЛ. Одновременно Минфин считает, что необходимо исключить ограничения по сумме, связанные с доходами, которые в виде помощи и подарков получают ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны и в целом социально незащищенные граждане.

«Привет, патент! Прощай, «вмененка»!»

С 1 января 2013 года патентная система налогообложения для индивидуальных предпринимателей будет выделена из гл. 26.2 Налогового кодекса «Упрощенная система налогообложения» в самостоятельный специальный налоговый режим. Его смогут использовать предприниматели, у которых трудятся не более 15 работников. До 90% поступлений от патентов планируется направлять в бюджеты муниципалитетов и только 10% – в бюджеты регионов. Переход на единый налог на вмененный доход с 2013 года станет добровольным. И по мере расширения сферы применения патентной системы, а именно с 2018 года, этот вид налогообложения будет отменен.

Философская лирика

Разделу направлений, озаглавленный «Анализ величины налоговой нагрузки в российской экономике» уготовано почетное место в анналах философской лирики и прочей изящной словесности. «Высокий уровень налоговых доходов бюджетов в периоды благоприятной внешнеэкономической конъюнктуры сам по себе не является характеристикой высокой налоговой нагрузки, а снижение доходов в период неблагоприятной конъюнктуры не свидетельствует о низком уровне налогов. При анализе и сопоставлении налоговой нагрузки в стране или отрасли необходимо принимать во внимание прежде всего то, в какой степени налоговая система оказывает влияние на цену капитала для инвестора», – делают вывод финансисты. И предупреждают, что величина налоговых поступлений в бюджет не является корректным критерием оценки динамики фискальной нагрузки на бизнес: «Может оказаться, что налоговая нагрузка для инвестора с точки зрения принятия им инвестиционных решений при сравнительно высокой доле уплачиваемых налогоплательщиком налогов в выручке или добавленной стоимости может оказаться существенно ниже, чем у налогоплательщика со значительно более низкими налоговыми платежами». Кто не понял, переводим: высокие налоги – это для налогоплательщика не всегда плохо, а низкие – не всегда хорошо.

Оргвыводы

Одна из целей налогового маневра – излечить экономику страны от пресловутой сырьевой зависимости и поднять производство. Однако результат может быть противоположным, причем риск признают и в Минфине: «Поскольку колебания внешнеторговой конъюктуры не могут быть прогнозированы с достаточной степенью достоверности, планирование бюджетных расходов должно осуществляться исходя из прогноза структурной составляющей налоговых доходов. Структурная же составляющая обусловлена природой и структурой экономического роста в стране». Между тем в «Направлениях…» предлагается увеличить долю именно рентных доходов в бюджете, в связи с чем зависимость от конъюктуры может вырасти еще больше.

Палкой о двух концах может оказаться и предлагаемая отмена льгот по налогу на имущество организаций для естественных монополий относительно таких объектов, как линии электропередач, железнодорожные пути, магистральные трубопроводы. «Это в конечном счете может привести к увеличению тарифов на перевозки грузов и пассажиров железнодорожным транспортом, тарифов на электрическую энергию и оптовых цен на природный газ», – как бы предостерегает себя сам Минфин, предлагая семилетний переходный период, в течение которого льготы будут отменяться поэтапно.

Думаю, что и чиновники Минфина не должны разрабатывать «маневры» самостоятельно. Этим должны были бы заняться научно-исследовательские институты, высококвалифицированные юристы-практики. Специалисты Минфина, которым поручена разработка документов, имеют соответствующее образование, но прежде всего они – чиновники (не юристы, не бухгалтеры, не аудиторы). По крайней мере прежде чем «приступить к маневрам», поправки необходимо вынести на обсуждение профессионального сообщества. Кроме того, на мой взгляд, уменьшение ставок налогов вряд ли приведет к значительному росту экономики. Тормозят экономический рост не только высокие ставки налогообложения. Любые изменения в налоговом законодательстве должны быть максимально прозрачными. Пока предприниматель не будет точно знать, на строительство или содержание какой конкретно школы, детского сада, больницы, дороги и т. п. пошли его деньги, он не почувствует свою ответственность перед обществом за наполнение бюджета. Не секрет, что наши предприниматели вынуждены «жить в тени», чтобы изыскать ресурсы для «откатов», взяток за получение всевозможных разрешений и т. п. Поэтому необходимо не только «налоговое маневрирование», необходимо усиление борьбы с коррупцией. Помимо снижения налоговой нагрузки, бизнесу необходимо юридически грамотное и понятное налоговое законодательство. Как гласит п. 6 ст. 3 НК РФ, «акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы), когда и в каком порядке он должен платить». На практике норма не работает. Поэтому главное при разработке «решительного налогового маневра» – взвешенные и продуманные формулировки законодательства и своевременное принятие нормативных документов, необходимых для их применения. Можно привести много примеров, когда вносились положительные изменения в НК РФ, но для их реализации не было возможностей. Например, нулевая ставка по налогу на прибыль для образовательных и медицинских организаций. Таким налогоплательщикам пришлось ждать реализации права на нее почти весь 2011 год. Долгое время не знали, как применять льготные страховые тарифы, «упрощенцы», СМИ и ИТ-компании. Есть и такие ускоренные поправки, которые были приняты из благих побуждений, но осложнили работу бухгалтеров. Так, законодатели полагали, что четко установили порядок определения налоговой базы и принятия к вычету НДС, если стоимость товаров выражена в у. е. Однако лучше бы они этого не делали. Вопросов в таких ситуациях стало намного больше.

Полезные статьи на тему “Покупка квартиры”.

Полезные статьи на тему: “Покупка квартир”

————————————————————————————–

Как не быть обманутым при покупке квартиры?

Если вы решили приобрести квартиру, то мы рекомендуем вам подойти к этому вопросу достаточно серьезно, поскольку данные действия помогут вам избежать встречи с мошенниками, которые очень часто встречаются в области недвижимости.

Перед тем, как купить квартиру, мы настоятельно рекомендуем вам рассмотреть основные этапы безопасной покупки жилья:

1. Определите место нахождения квартиры. Очень сложно приобрести жилье, находящееся под арестом или же обремененное наследственными и супружескими обязательствами. Таким образом, вы рискуете совершить незаконную сделку, и в итоге вы должны будете вернуть квартиру бывшему владельцу. Не являются оптимальными и «альтернативные» сделки, когда вы продаете квартиру, но еще не купили новую. Наилучший способ – это «чистая» сделка. Это означает, что жилье не обременено обязательствами, у вас нет необходимости в продаже квартиры до покупки новой.

2. Заключая договор купли-продажи, ознакомьтесь со всеми необходимыми бумагами (документ на владение квартирой, паспорт владельца, документ, подтверждающий отсутствие различных обязательств, историю квартиры и т.д.). Обсудите все плюсы и минусы данного предложения.

3. Обязательно узнайте все необходимое о владельце жилья и ознакомьтесь с документами на предложенную квартиру. Особое внимание уделите анализу подлинников документов, в которых не должно быть неточностей, каких-либо затертостей текста и подписи, различных повреждений и прочего. Если вы не уверенны в том, что сможете компетентно проверить подлинники самостоятельно, то рекомендуем вам обратиться к профессионалам, которые помогут вам справиться с этой задачей и не попасть на «удочку» мошенников.

Как купить квартиру и не попасть в различные ловушки?

Покупая квартиру, следует обращать внимание на множество мелочей и деталей, от которых в итоге зависит успех этого мероприятия. Заключаемые договора юридически не защищают покупателя жилья на первичном рынке.
Так уж сложилось, что среди моих знакомых журналистов, специализирующихся на недвижимости, за последние три года лишь двое купили квартиры. Остальные пишут на эту тему исключительно с чужих слов по известному принципу:

«Ох, и сладки гусиные лапки.

– А ты их едал?

– Нет, видал, как барин едал».

Между тем покупка квартиры – процесс не только радостный, но и таящий в себе множество скрытых и явных ловушек, игнорируя которые, в итоге можно либо пополнить ряды обманутых дольщиков, либо купить не то, не там и не по той цене. Пытаясь не оказаться у разбитого или порядком подпорченного корыта, многие потенциальные покупатели обращаются к СМИ в поисках удачного и неудачного личного опыта и редко его находят.

Поэтому, когда мне на днях главный редактор поручил написать животрепещущий материал по недвижимости, у меня не было особых сомнений, о чем писать – о процессе покупки квартиры, основанном на личном опыте. Как раз в апреле я ввязался в рассчитанный на ближайшие три года процесс приобретения квартиры в подмосковных Химках.

Компромисс между желаниями и возможностями

Выбор месторасположения новой квартиры обусловлен несколькими обстоятельствами, главные из которых – сумма, которую я и моя жена готовы потратить на новое жилье, связь с нынешним местом жительства, ну и, естественно, требования к качеству квартиры. Изначально мы готовы были вложить в стройку примерно 230–250 тыс. долл., причем сразу готовы были отдать лишь половину. Примерно столько мы выручили от продажи «однушки» в Химках, приобретенной нами шесть лет назад всего за 17,5 тыс. долл. Остальную сумму хотели погасить в рассрочку не менее чем за три года.

На эти деньги в принципе можно было бы купить квартиру и в Москве. Скорее всего, это была бы двух-трехкомнатная квартира в панельном доме где-нибудь у МКАД. Нам же хотелось купить достаточно большую квартиру в кирпичном или монолитно-кирпичном доме. За такие деньги в Московском регионе это возможно сделать лишь в Подмосковье. Впрочем, никаких особых недостатков жизни в ближнем Подмосковье по сравнению с окраинами Москвы мы не видим – уже привыкли добираться на работу за час – час двадцать. Привязывают нас к Химкам и другие обстоятельства.

Последние 12 лет мы с женой живем в этом городе. Здесь же сын учится в хорошей школе, славящейся почти стопроцентной поступаемостью выпускников в вузы, учениками – победителями районных и областных олимпиад, поездками за границу на языковую практику и жесткой селекцией – до семи заявок на место – при наборе в первый класс. В эту же школу мы планируем отдать и подрастающую дочь. К школьному вопросу мы относимся трепетно и очень удивляемся, когда знакомые журналисты – а среди специализирующихся в экономике коллег добрая половина в последнее время купила собственное жилье – вовсе не задумываются о том, есть ли поблизости хорошая школа. Правда, у многих из них детей пока нет.

Немаловажна и близость к транспортным артериям: железнодорожной станции и Ленинградскому шоссе. Жена предпочитает ездить на работу на машине. Я, так как не вожу, – на электричке. Еще пять лет назад я старался приурочить свой уход на работу к отбытию жены, чтобы проехать хотя бы часть пути с комфортом. Последние три года это потеряло всякий смысл: автомобильные пробки привели к тому, что жена сейчас добирается в центр Москвы в лучшем случае за час, в худшем – за полтора. И то часто бросает машину на полпути у какой-либо станции метро, чтобы не терять время в пробках.

У меня же на дорогу от квартиры до Ленинградского вокзала стабильно уходит 45–50 минут, при этом по пути я еще и забрасываю сына в школу. Еще 20 минут я трачу на дорогу от вокзала до своего рабочего кабинета. Примерно такие же временные показатели мне хотелось сохранить. Указанным пожеланиям в Химках соответствовали только три закладываемые сейчас новостройки. Вот их-то мы и решили сравнить, чтобы понять, какая нам больше подходит.

О деньгах и времени

Время для продажи «однушки» и покупки новой квартиры сейчас довольно подходящее – рынок не растет, что важно, когда возможен временной разрыв между обеими операциями. Это позволяет избежать ситуации, когда, получив деньги за проданную квартиру и потратив на выбор нового варианта неделю-другую, покупатель обнаруживает, что за это время цены выросли и полученная им сумма в пересчете на квадратные метры порядком обесценилась. Во избежание подобных неприятностей мы с женой постарались заключить контракт на покупку в тот же день, как нам перечислили деньги за продажу «однушки».

Если же цены снизятся слишком сильно, за вложенные деньги можно будет купить квартиру значительно большей площади. Такая ситуация, к примеру, сложилась после кризиса 1998 года, когда за девять месяцев цены на жилье упали более чем в полтора раза. В этом случае иногда выгоднее выйти из процесса покупки новой квартиры либо договориться с застройщиком о новых условиях, например о снижении цены или предоставлении квартиры большей площади. Один мой знакомый в 1999 году добился снижения цены примерно на 30% за приобретаемую в рассрочку квартиру, первый взнос за которую был внесен еще до кризиса.

В то время это было довольно распространено. Сейчас многие застройщики оговаривают возможность выхода из процесса со штрафом в 5–7% от общей суммы покупки и растягивают возврат уплаченных сумм на несколько месяцев. Так что нелишне учитывать и это обстоятельство.

Только без риелторов

Еще одним принципиальным моментом для нас было обязательное отсутствие между нами и застройщиком посредников-риелторов. У нас с женой уже есть собственный опыт покупок-продаж квартир: в процессе улучшения жилищных условий мы продали четыре квартиры, а предстоящая покупка должна была стать нашим шестым приобретаемым жильем. Каждый раз мы удачно обходились без риелторов. Хотели избежать их участия и на этот раз. В Химках услуги риелторов обходятся не так дорого по сравнению с Москвой – 3–5 тыс. долл. Но зачем отдавать ничего не гарантирующим посредникам и эти деньги, если подобрать интересующее нас жилье мы можем и самостоятельно?

Продавая ранее две наши прежние квартиры, мы могли понаблюдать за действиями риелторов со стороны. Они связались с нами от имени покупателей наших квартир. Их работа оставила двойственное впечатление. С одной стороны, видимо, без их участия довольно сложно провернуть многоступенчатые сделки с большим количеством участников. С другой, риелторы, на наш взгляд, могли подобрать для своих клиентов-покупателей варианты и получше.

Во всяком случае, один раз мы готовы были чуть снизить цену продаваемой квартиры, если бы нас об этом попросили, боялись только, что нас попросят снизить цену больше, чем нам хотелось бы. И в панике думали, как нам выходить из такой гипотетической ситуации, если она вдруг сложится. Однако риелторы, видимо, вписавшись в заданные параметры многоступенчатой сделки, даже не заикнулись о возможности торга.

Более того, узнав, что выставляемое на продажу жилье юридически и физически свободно, и показав его своим клиентам-покупателям, они стали их убеждать, что вариант настолько хорош, что и думать не стоит о поиске альтернатив. Услышав это, мы с женой только переглянулись. Выходило, что, преследуя свои интересы, риелторы за деньги своих клиентов поработали на нас, вместо того чтобы постараться хоть немного минимизировать их расходы или найти за эти деньги квартиру чуть большей площади.
В случае же c приобретением первичного жилья услуги риелторов и вовсе нам представлялись пустой тратой денег. Найти застройщика всегда можно через интернет или по телефонам, вывешенным на заборах строек. По крайней мере при наших предыдущих приобретениях мы всегда поступали именно так. Кроме того, из головы до сих пор не выходят телевизионные картинки с годичной давности митингов обманутых дольщиков, в которых пострадавшие инвесторы утверждали, что они вкладывались в строящееся жилье именно с помощью одной уважаемой в Москве риелторской компании. По их словам, компания при возникновении проблем на стройке попросту умыла руки, заявив, что по договорам она за действия прогоревших застройщиков не отвечает.

Не представляет особого труда также попросить, а при случае дополнительно перепроверить наличие разрешений на строительство. Для Химок этот вопрос особенно актуален, учитывая, что одна компания перестала выполнять свои обязательства перед инвесторами и разорилась именно из-за того, что не смогла найти общий язык со сменившейся администрацией города, при том что при прежней администрации не успела оформить все необходимые разрешения. Помощь риелтора в таких случаях нужна, если вы обращаетесь к совсем незнакомым застройщикам без сложившейся репутации.

Впрочем, сами мы знаем лишь одного человека, опять же из журналистского пула, который при покупке жилья на первичном рынке обратился к риелторам, мотивируя свои действия отсутствием у него времени на поиски вариантов. Все остальные наши знакомые покупали строящееся жилье непосредственно у застройщика.

Договорные хитрости

Телефонный обзвон выбранных нами трех вариантов выявил одну неприятную для нас особенность: стандартный договор долевого строительства с клиентами оказалась готова заключить только одна компания. Две другие предложили сложные вексельные схемы с участием посредников. В одном случае посредником выступал банк, в другом – межрегиональная компания. Они выпускали векселя, которые мы должны были купить, и одновременно посредники обязывались по окончании строительства предоставить взамен векселей соответствующее их цене на нынешний момент количество квадратных метров.
Минус векселей состоит в том, что по своей сути это бумаги, которые после завершения строительства дома выдавшая их организация на законных основаниях может просто погасить по номиналу. Такой соблазн у нее может появиться, если цены на жилье за время строительства вырастут, что сделает финансово более привлекательным непосредственную продажу квартир совершенно новым покупателям.

Впрочем, за деятельностью обоих застройщиков мы следили на протяжении последних пяти лет, и до сих пор попыток не рассчитаться с покупателями за ними не наблюдалось. И это при том, что на рынке за эти годы многие застройщики отказались выполнять свои обязательства либо просили своих клиентов сделать доплату. Кроме того, заключаемые договора первичного инвестирования вроде бы должны были защитить от возможного желания застройщика и его посредников-контрагентов по завершении строительства просто обналичить векселя по номиналу вместо предоставления квартиры.

По статистике, сейчас до 90% застройщиков Московского региона перешли на вексельные схемы, объясняя свое нежелание связываться с доминировавшими еще два года назад на рынке договорами долевого участия в строительстве несовершенством законодательства. По закону, покупатель из таких договоров в отличие от вексельных схем может довольно легко выйти, что пугает застройщиков в условиях, когда на рынке идет коррекция цен и наблюдается снижение спроса. Во-вторых, законодательство о долевом строительстве накладывает на застройщиков штрафы за задержки со сдачей объектов. Задержки, и иногда не на один год, случаются сплошь и рядом.

Третий застройщик хотя и предлагал заключить с ним договор долевого участия в строительстве, от двух вышеуказанных, по мнению застройщиков, недостатков этих договоров был защищен. Дело в том, что разрешения на строительство были им оформлены еще до внесения два года назад поправок в законодательство, которые ужесточают для застройщиков ответственность за срыв сроков и облегчают дольщику выход из строительства. А так как закон обратной силы не имеет, то и застройщик избегал неприятных для него острых углов.

Выходило, что в каждом из трех вариантов рассчитывать на прописываемые в действующем законодательстве защищенность и широкие права для инвестора-дольщика не приходилось. В такой ситуации мы решили, что особой разницы между застройщиками в договорах нет, следовательно, основное внимание следует обратить на репутацию каждого из застройщиков, а также качественные и ценовые характеристики строящегося ими жилья.

Источник: “Независимая газета”

Как покупать недвижимость за рубежом

Дом в Европе россияне покупают не только с прицелом провести в нем старость. Местные рынки предлагают широкие возможности получения дохода от вложений в недвижимость. По мере того как московские квартиры теряют свою инвестиционную привлекательность, внимание россиян частично может переключиться на недвижимость за рубежом.

В большинстве европейских стран нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами

Ее доходность при удачном выборе объекта способна составить до 20-30% годовых, при этом уровень рисков куда ниже, чем в российской столице. Кроме того, покупка дома за рубежом порой оказывается доступнее, чем аналогичная операция на родине. Так, сегодня по средней цене двухкомнатной квартиры в Москве реально приобрести неплохой дом на берегу моря в ряде стран Восточной Европы и в Турции.

Способ первый: покупка “вторички”

Если инвестора в первую очередь интересует сохранение денег или диверсификация инвестиционных рисков, то самый простой способ – покупка готового жилья в развитой, экономически стабильной стране. Причем за те деньги, которые уйдут в Москве на покупку стандартной квартиры, европейские рынки предоставляют гораздо более широкий выбор. Например, за 200 тыс. евро можно купить двухкомнатную квартиру в Москве, или коттедж на Пелопоннесе (Греция) с видом на море, или виллу в Алании (Турция), или пару апартаментов в Софии или Бургасе (Болгария) и т. п. “К тому же соотношение цена-качество при покупке новых апартаментов в Европе принципиально выше, чем в Москве, – замечает директор департамента зарубежной недвижимости компании “Бест-недвижимость” Юлия Титова. – Стоимость квадратного метра в спальных районах столицы редко вписывается в сумму 3000 долларов (около 2500 евро). При этом квартиры сдаются без отделки, и сроки строительства зачастую не выдерживаются. За эти же деньги приобретаются апартаменты за рубежом. Обычно в комплексе с инфраструктурой, включающей бассейн, зеленую зону, детские площадки, парковку, а зачастую теннисные корты, SPA, ресторан, фитнес-центр и другие дополнительные удобства. Квартиру покупатель получает с отделкой “под ключ” превосходного качества, отвечающего европейским стандартам, в непосредственной близости от моря”.

Кроме того, нельзя сказать, что такие “консервативные” вложения не обеспечат никакой прибыли. В зависимости от выбора страны приобретение и продажа готового жилья может принести от 10 до 30% годовых. Если инвестор хочет сделать долговременное, но гарантированное вложение средств, ему стоит посмотреть на недвижимость Лондона, Парижа, а также на курортные французские зоны, где дома дорожают не очень быстро, но зато стабильно – в силу неугасающей популярности этих мест. В расчете на относительно скорый доход лучше обратить внимание на развивающиеся страны. “Популярны рынки так называемой высокорисковой зоны, где еще только складывается система продажи недвижимости иностранцам. Например, Болгария, Черногория”, – утверждает гендиректор компании Avenue Property Лариса Хорева. Впрочем, недвижимость почти во всех странах Восточной Европы пока дорожает ежегодно не меньше чем на 20%. А Таллин и Рига в прошлом году побили все европейские рекорды: здесь квадратные метры выросли в цене больше чем на 50%. К сожалению, золотое время дли инвестиций в эти рынки упущено: в большинстве стран рост цен уже замедляется, а эксперты все чаще говорят о том, что данные рынки перегреты. В ближайшие год-два купленное здесь жилье все еще будет приносить достойную прибыль в размере 20-25% годовых, однако найти хороший вариант по приемлемой цене сейчас практически невозможно.
В большинстве европейских стран сегодня нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, хотя зачастую запреты налагаются на покупку земли. Наиболее отлаженные и простые схемы действуют в Испании и на Кипре. Для того чтобы стать местным домо- и землевладельцем, достаточно иметь заграничный паспорт и деньги на счетах в европейских банках, в том числе и в российских. А вот в тех европейских странах, что примкнули к Евросоюзу недавно, есть ряд препятствий, которые, впрочем, в большинстве случаев легко обойти по вполне законным и уже отработанным схемам. “Например, в Болгарии иностранец как частное лицо не может купить землю. Но облюбованный участок можно приобрести на фирму, открытую специально для этой цели. В Чехии такую же схему приходится использовать и для жилой недвижимости”, – рассказывает начальник отдела зарубежной недвижимости Столичного агентства недвижимости (СТАН) Алексей Пешков. Подобный же сценарий придется применять и в Хорватии. А в Турции для регистрации права собственности сначала требуется получить вид на жительство.

Способ второй: инвестиции в кредит

Покупка жилья в кредит может быть интересна не только тем, у которых нет свободных нескольких десятков-сотен тысяч долларов. “Приобретение жилья в кредит выгодно, поскольку уровень инфляции в России значительно превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию за рубежом”, – уверена Юлия Титова.

Наиболее лояльны к российским покупателям недвижимости банки Испании, Кипра, Португалии. Здесь россиянин может получить ипотеку, обладая документами, подтверждающими его доход и уплату подоходного налога. Правда, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он затрачивает на выплаты по кредиту не более 30% от своего дохода. Россиянам в настоящее время доступны кредиты в любых банках вышеуказанных стран. “Ставка по ипотеке там почти везде одинаковая и начинается от отметки 4,5% годовых”, – отмечает управляющий директор компании EstateService Геннадий Тузов. Как правило, ссуды выдаются на сумму 60-70% от стоимости жилья на срок до 20 лет.

А вот банки Италии гораздо более консервативны и практически не дают ипотечных кредитов россиянам, даже если клиент соответствует всем необходимым требованиям. Здесь, как и во Франции, кстати, придирчиво относятся к подтверждению платежеспособности потенциального покупателя и его налоговым декларациям. Французские банки помимо этого требуют еще и гарантий от крупных европейских банков (счета в офшорах неприемлемы). То есть нужно доказать, что вы являетесь клиентом такого банка и что у вас там лежит резервная сумма, которая по крайней мере на 50% покрывает запрашиваемый кредит. Да и сами условия кредитования в этих странах менее интересны: как правило, иностранцу дают сумму не более чем 50-60% от стоимости жилья на срок до 10 лет.

А вот в привлекательных для инвесторов странах бывшего социалистического лагеря в большинстве случаев получить кредит иностранному клиенту очень сложно. Тем не менее, как отмечает Юлия Титова, некоторые застройщики предлагают “кредитование”, в частности в Болгарии, сроком до 5-20 лет под 8-9% годовых. Однако это не отлаженная банковская ипотека, а лизинг. Собственником недвижимости до момента полного погашения кредита является не покупатель, а строительная компания. Пользоваться недвижимостью можно, но продавать и претендовать на визовые льготы не получится.

Способ третий: купить и сдавать

Став владельцем апартаментов с видом на море или коттеджа в спокойной и величавой Англии, их можно сдать в аренду и получать небольшой, но стабильный доход. Собственно, покупка ради сдачи в аренду и есть еще один вариант инвестирования. Аренда может быть как долговременная (допустим, если вы приобрели дом в расчете на отдаленное будущее), так и кратковременная (на летний сезон или на полгода). Долгосрочная аренда, как правило, актуальна для столиц и крупных городов, краткосрочная – для курортных зон. Правда, по мнению риэлтеров, решение стать рантье не всегда оправданно: поскольку хлопот по сдаче жилья может оказаться больше, чем прибыли. Если в России рынок аренды все еще “дикий” и это на руку арендодателям, которые в большинстве своем не платят ни копейки налогов, то ни в одной развитой европейской стране от налоговых обязательств не скрыться. Так, в Италии, Франции, Испании арендодатель отдает в казну до 30% своей прибыли. При этом, по словам Геннадия Тузова, средний доход от рентного бизнеса в Европе – 4-5% в год. В странах с более динамичным ростом цен (Центральная и Восточная Европа) доходность бывает и выше, так что период самоокупаемости проекта составит приблизительно 10-12 лет. Примерно так же обстоит дело с рентой коммерческой недвижимости.

Нередко россияне используют следующую схему покупки жилья в Европе: берут кредит на покупку готового жилья и сразу начинают его сдавать. Получаемая рента покрывает значительную часть ежемесячных взносов по кредиту.

Способ четвёртый: опередить и заработать

Наиболее доходный способ инвестирования в зарубежное жилье – покупка недвижимости на начальных стадиях строительства для последующей перепродажи. По сути, это то, что у нас называется “долевым участием в строительстве” или “покупкой на этапе котлована”. Такие операции приносят в среднем 25-30% годовых прибыли на вложенный капитал. В случае приобретения квартиры на нулевом этапе покупателю, как правило, предлагаются наиболее льготные условия оплаты, например возможность беспроцентной рассрочки на срок строительства. И, конечно же, в это время квартиры идут по самым низким ценам, которые растут по мере появления этажей. Средний срок строительства нового комплекса от нулевого цикла до сдачи “под ключ” составляет около 18 месяцев. За это время цена объекта – в зависимости от расположения, величины комплекса, наличия собственной инфраструктуры и т. д. – возрастает на 15-25% (за счет сокращения дисконта по мере перехода к каждому новому этапу строительства). Кроме того, за время стройки на некоторых рынках происходит общий рост цен на уровне 20-50%. “Таким образом, если вы купите апартаменты в Испании или Болгарии на нулевом этапе строительства, то через полтора года рыночная стоимость вашей недвижимости может быть в полтора раза больше вложенной суммы”, – говорит Юлия Титова. В отличие от России на европейских рынках ситуация, когда застройщик не выполняет свои обязательства перед инвесторами, практически исключена. Договор между дольщиком и строительной компанией гарантирует возведение дома в четко установленные сроки.

Главная загвоздка схемы – грамотно выбрать место и объект, чтобы впоследствии не было проблем с продажей. “Во-первых, не всякая недвижимость быстро продается, а смысл инвестиционной схемы как раз в быстрых продажах. Кроме того, в ряде стран есть специальный налог, ограничивающий спекулятивные действия в первые годы после приобретения недвижимости или ее строительства”, – предупреждает Алексей Пешков.

Способ пятый: войти в долю

Как на российском рынке, так и на западных можно инвестировать средства в недвижимость путем участия в паевом инвестиционном фонде недвижимости или его западных аналогах. Прототипами российских ПИФов недвижимости можно считать американские REIT (Real Estate Investment Trust). Впрочем, они имеют значительные отличия по сравнению с отечественными аналогами. “Например, REIT – это юридическое лицо, а ЗПИФ – комплекс имущества, не имеющий статуса юрлица. REIT подразделяются на акционерные, ипотечные и гибридные, а ЗПИФН – на рентные, девелоперские, строительные”, – объясняет разницу член совета директоров УК “Нова” Рушана Гарифуллина.

Западный фонд для инвестиций можно выбрать самостоятельно, оценив его доходность по биржевым листингам (если вы хотите приобрести акции публично котируемого фонда). Также информацию по доходности, составу и долговременности REIT можно почерпнуть в интернете, в частности на сайте www.nareit.com, изучив журнал Real Estate Portfolio, а также у специализированных финансовых консультантов.

Процедура приобретения акций зарубежных фондов недвижимости не отличается от покупки акций и облигаций любых западных корпораций: клиент перечисляет деньги на банковский счет, указанный в заявке, и становится владельцем бумаги. Если нет времени или желания заниматься этим самостоятельно, можно обратиться к брокерам, в том числе к российским, которые имеют доступ к биржам США. По словам управляющего директора Thor Real Estate Management, директора фонда Thor Guarant Real Estate Fund Ltd. Евгения Кускова, порог вхождения в зарубежные ПИфы недвижимости высок, поскольку они зачастую не предназначены для “розничных” инвесторов. “Очень часто минимальная сумма инвестиций равна 250 тыс. долларов, в некоторых фондах – от 100 тыс. долларов”. С другой стороны, как утверждает Рушана Гарифуллина, минимальный порог вхождения в фонды нередко равен стоимости одной акции. “При этом акции американских фондов первой десятки стоят от 100 до 1000 долларов”, – отмечает она.

После покупки акций зарубежного фонда обязательно присутствует период замыкания (невозвратный период) инвестиций, который, как правило, составляет около пяти лет. “Правда, это требование может сглаживаться промежуточными выплатами дивидендов, если в инвестиционном меморандуме фонда таковые предусмотрены”, – добавляет Евгений Кусков.
Таким образом, этот способ инвестирования вполне доступен для россиян. Другой вопрос: насколько он эффективен? Эксперты на эту тему высказываются сдержанно. “Существуют гораздо более привлекательные активы для частного инвестора. А паевые фонды недвижимости хороши в основном для диверсификации инвестиций”, – считает директор по развитию Swiss Realty Group в странах СНГ Илья Шершнев. Еще более радикально отзывается о западных аналогах ПИФов Артем Цогоев: “Доходность инвестиций в иностранные фонды недвижимости в среднем равна 7-8% без учета налогов. А налоговые сборы в этом случае составляют минимум 30% от полученной прибыли. Так что, как видите сами, инвестировать в эти бумаги не очень выгодно”.

В противовес этому утверждению другие эксперты ссылаются на то, что инвестиции в зарубежные ПИФы – это гарантированная экономическая безопасность. “Кроме того, в Европе и США для клиента доступен гораздо больший выбор фондов: у них – тысячи, у нас – десятки, – отмечает Евгений Кусков. – В зарубежные ПИФы недвижимости вкладываются почти по всему миру. В зависимости от своих предпочтений инвестор может выбирать как универсальные фонды, диверсифицирующие свои объекты по регионам, классам недвижимости, типам дохода и т. п., так и специализированные”.

Обычно к покупке паев прибегают как к дополнительным инвестициям. Илья Шершнев, например, говорит о том, что практически каждый человек, размещающий существенный капитал в швейцарском банке, часть своих активов по совету банкиров конвертирует в паи паевых фондов недвижимости. “Поэтому если ваш капитал, размещенный в банках, составляет более 1 млн долларов, я бы мог рекомендовать диверсифицировать 20-30% портфеля в подобные бумаги”, – советует он.

Способ шестой: перестраиваем и продаем

На европейских рынках недвижимости, в тех районах, где земля сегодня на вес золота, а построенные на ней особняки зачастую хранят память о Первой мировой войне, одним из популярных форм бизнеса в сфере недвижимости является покупка старых домов – либо разваливающихся, либо просто не соответствующих никаким представлениям о комфортном современном жилье. Разумеется, в этой схеме приобретение такого объекта – всего лишь первый шаг. Затем следует реставрация и дальнейшая перепродажа обновленного владения за гораздо большую сумму, чем та, которая была изначально за него уплачена. Эта схема постепенно овладевает и умами предприимчивых россиян. Во всяком случае, по словам Ларисы Хоревой, около 20% их клиентов интересуются именно этим вариантом. “Только за прошлый месяц к нам поступили четыре заявки”, – утверждает она.

В целом данный вариант ничем не отличается от обычной покупки жилья на вторичном рынке. Только здесь покупатели стремятся найти дом не поновее, а похуже и подряхлее. В то же время особенно придирчиво покупатели относятся к месту покупки: выбирают наиболее популярные города, курортные зоны. Успех этих инвестиций в том, чтобы найти “плохой” по качеству объект в хорошем месте. “Почти все береговые линии на популярных побережьях уже давно раскуплены и застроены, – комментирует Лариса Хорева. – Купить свободный участок земли, например, на Лазурном берегу сегодня нереально”. По ее словам, сейчас подобные операции с недвижимостью уже стали отдельным и постоянным бизнесом. Основная территория деятельности инвесторов – побережья Франции, Италии и Греции. Как правило, они покупают дома и виллы, расположенные на первой линии моря вблизи объектов инфраструктуры (если речь идет о приморских городах) либо престижного, знакового места, каковым может быть, опять-таки в зависимости от обстоятельств, старинный замок, университет, банк и т. п. Но не следует забывать, что в Европе более трепетно относятся к собственному наследию, чем у нас. Пусть это будет и ничем не примечательный дом, но любые пристройки и изменения внешнего вида старого здания осуществляются с разрешения местных муниципалитетов. Например, в ряде городов Греции крыши домов исторически выкладываются красной черепицей, и придти сюда “со своим цветом” вам не позволят.

Доходность от таких операций зависит от страны, месторасположения дома, затрат не ремонт и десятка других мелких факторов. Так, в практике Avenue Property был случай, когда человек, купив дом в той же Греции, не стал тратить деньги на реставрацию, но зато разбил на участке шикарный сад, сделал розарий и т. п. После этого он продал дом за 80 тыс. евро. И это при том, что купил всего за 10 тыс. Но такие цены далеко не везде: старый дом площадью 300 кв. м на французском побережье вблизи Канн обойдется покупателю в 2-2,5 млн евро. Отреставрировав дом, владелец сможет продать его не меньше чем за 4-5 млн.

Материал взят с сайта “Большой сервер недвижимости” – bsn.ru

Как молодой семье купить квартиру?

У Вас молодая семья, есть на примете квартира, которую хотите купить, но имеется одно ограничение – Вы не знаете где и как на выгодных для себя условиях найти деньги на ее покупку. Такая возможность имеется. И чтобы ее реализовать Вы должны знать следующее:

1. В соответствии с Указом «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» молодые семьи имеют право на получение льготного кредита и одноразовой безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилых помещений. Под молодыми семьями понимаются семьи, в которых хотя бы один из супругов находится в возрасте до 31 года на момент принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

2. Для получения льготного кредита Вам или Вашей супруге(у) необходимо встать на очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий в местном исполкоме. С основаниями и порядком постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий Вы можете ознакомиться в Указе от 29.11.2005 г. № 565, либо можете получить соответствующую консультацию в исполкоме.

3. Льготный кредит будет Вам предоставлен в соответствии с Вашей очередью по списку, в который Вы включены как нуждающийся в улучшении жилищных условий.

4. Параметры льготного кредита определяются следующим образом:

4.1. Кредит на строительство квартиры. Максимальный размер льготного кредита для строительства определяется: нормируемый размер общей площади квартиры (20 кв.м. на 1 человека) умножается на стоимость строительства 1 кв. метра общей площади квартиры. При этом в расчет принимается стоимость 1 кв. метра квартиры типовых потребительских качеств. Размер кредита не превышает 90 процентов стоимости строительства данной квартиры. Такой кредит предоставляется «Сбербанк» на срок до 20 лет, ставка за пользование кредитом составляет 5 % годовых.

4.2. Кредит на приобретение квартиры. Он предоставляются гражданам в случае невозможности улучшения их жилищных условий путем строительства квартиры. Размер такого кредита не должен превышать 70 процентов максимального размера кредита, выделяемого на строительство квартиры и величины оценочной стоимости квартиры.

5. Вы должны знать, что до полного погашения льготного кредита Вы не можете продать квартиру, построенную либо приобретенную с привлечением льготного кредита. И даже если Вы погасили льготный кредит, то продать ее в течение трех лет со дня погашения льготного кредита Вы можете только исполкому.

6. Кроме того, другие банки выдают гражданам кредиты на строительство или приобретение жилых помещений на стандартных условиях. Эти условия, конечно же, менее выгодны, чем льготные, но предоставляют больший выбор и больше возможностей для маневра. Порядок и условия кредитования устанавливаются каждым отдельным банком самостоятельно.
В соответствии с Указом от 22 ноября 2007 года № 585 «О предоставлении молодым и многодетным семьям финансовой поддержки государства» предоставляется финансовая поддержка государства в погашении задолженности по нельготным кредитам, выданным банками на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений. Так, в случае рождения первого ребенка или при наличии одного несовершеннолетнего ребенка молодым семьям оказывается помощь в размере 20 бюджетов прожиточного минимума, при рождении второго ребенка или наличии двоих несовершеннолетних детей – 40 бюджетов прожиточного минимума. Многодетным семьям при наличии троих несовершеннолетних детей или в случае рождения третьего ребенка и последующих детей финансовая поддержка составит 50 бюджетов прожиточного минимума. Финансовая поддержка оказывается только после государственной регистрации права собственности на построенное (реконструированное) или приобретенное жилое помещение в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Поддержка предоставляется равными долями в течение срока погашения основного долга по кредиту в соответствии с кредитным договором, и направляется на погашение суммы основного долга по кредиту, а в случае ее полного погашения – на погашение процентов за пользование кредитом.

Финансовая поддержка будет предоставляться по решению местных исполнительных и распорядительных органов. Порядок ее оказания закреплен в соответствующем Положении к Указу.
Однако, поддержка не предоставляется молодым и многодетным семьям, которые вместе с получением кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений реализовали свое право на получение льготных кредитов, одноразовых безвозмездных субсидий.

Возможно ли купить квартиру на материнский капитал?

Теперь любая мама сможет приобрести квартиру или погасить кредит. Сертификат на получение материнского капитала – это теперь не просто бумажка, а обеспеченная государством возможность.

Правительство Российской Федерации 12 декабря 2007 года приняло Постановление: «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий». Постановление было опубликовано в «Российской газете».

Теперь мамы, согласно постановлению, смогут пустить свои средства как на покупку или строительство жилья, так и на оплату ипотечного кредита. Напомним, что размер материнского капитала на сегодняшний момент составляет 250 тысяч рублей. Причём для перечисленных целей можно использовать как часть суммы, так и всю целиком.

Для того чтобы распорядиться своими средствами, молодой маме надо обратиться в местное отделение пенсионного фонда с заявлением. В нём необходимо указать точную сумму, которую вы желаете потратить на улучшение своих жилищных условий, и конкретное направление её использования:

- на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок;

- на участие в обязательствах (включая жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы);

- на уплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;

- на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья, в том числе по кредитам или займам, обязательство по которым возникло у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение средств материнского (семейного) капитала. Обратите внимание, что на погашение штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по кредитным обязательствам, материнский капитал направить нельзя.

Деньги за квартиру, строительство или кредит перечисляются в безналичной форме:

- юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю), осуществляющему отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения;

- физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения;

- организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели;

- физическому лицу (индивидуальному предпринимателю), предоставившему по договору займа денежные средства на приобретение (строительство) жилья.

Основные документы, которые понадобятся мамам, при написании заявления:

- это подлинник и копия материнского сертификата;

- любой документ, удостоверяющий личность;

- оставшийся набор справок будет зависеть от того, куда пойдут ваши деньги.

Правила также оговаривают набор необходимых документов для тех, кто участвует в долевом строительстве, входит в жилищный кооператив, строит индивидуальный дом или расплачивается по ипотеке. Правила оговаривают набор необходимых документов для тех, кто участвует в долевом строительстве, входит в жилищный кооператив, строит индивидуальный дом или расплачивается по ипотеке.

Постановление Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 года N 862 город Москва

В соответствии со статьей 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий.

2. Установить, что разъяснения по порядку применения Правил, утвержденных настоящим постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации по согласованию с Министерством здравоохранения и социального развития Российской Федерации и Министерством финансов Российской Федерации.

Председатель Правительства Российской Федерации В. Зубков

Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

1. Настоящие Правила устанавливают виды расходов, на которые могут быть направлены средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, порядок подачи заявления о распоряжении этими средствами и перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, а также порядок и сроки перечисления указанных средств.

2. Лица, получившие государственный сертификат на материнский (семейный) капитал (далее — сертификат), вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю), осуществляющему отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели, либо физическому лицу (индивидуальному предпринимателю), предоставившему по договору займа денежные средства на приобретение (строительство) жилья.

3. В случае предоставления лицу, получившему сертификат, кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение (строительство) жилья средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на:

а) уплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;

б) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанным кредитам или займам), в том числе по кредитам или займам, обязательство по которым возникло у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение средств материнского (семейного) капитала.

4. Лица, получившие сертификат, вправе лично либо через представителя обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации по месту жительства с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала (далее — заявление). Граждане Российской Федерации, выехавшие на постоянное место жительства за пределы Российской Федерации и не имеющие подтвержденного регистрацией места жительства и места пребывания на территории Российской Федерации, подают заявление непосредственно в Пенсионный фонд Российской Федерации.

5. Лицо, получившее сертификат, указывает в заявлении вид расходов, на которые направляются средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, а также размер указанных средств.

6. Заявление подается в письменной форме с предъявлением следующих документов:

а) подлинник и копия сертификата (его дубликат в случае утраты или порчи сертификата);

б) основной документ, удостоверяющий личность лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания;

в) документы, подтверждающие личность представителя, а также его полномочия (нотариально удостоверенная доверенность).

7. В случае если в соответствии с пунктами 8-13 настоящих Правил к заявлению прилагаются копии документов и верность этих копий не засвидетельствована в установленном законодательством порядке, одновременно представляются их оригиналы.

8. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:

а) копию договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;

б) копию свидетельства о праве собственности физического лица (юридического лица), осуществляющего отчуждение жилого помещения, на жилое помещение, приобретаемое лицом, получившим сертификат;

в) выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременении жилого помещения, приобретаемого лицом, получившим сертификат.

9. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет копию договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке.

10. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату строительства индивидуального жилого дома лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет документы, подтверждающие создание объекта индивидуального жилищного строительства (копию договора строительного подряда либо иные документы, подтверждающие расходы по созданию объекта индивидуального жилищного строительства).

11. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены лицом, получившим сертификат, которое является членом жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива (далее — кооператив), в качестве платежа в счет уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса. Лицо, получившее сертификат и являющееся членом кооператива, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:

а) выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую членство в кооперативе лица, получившего сертификат (документ, подтверждающий подачу гражданином заявления о приеме в члены жилищного накопительного кооператива, или решение о приеме в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива);

б) справку о внесенной сумме паевого взноса за жилое помещение и об оставшейся неуплаченной сумме паевого взноса, необходимой для приобретения права собственности на жилое помещение (для членов кооператива);

в) копию устава кооператива;

г) копию свидетельства о праве собственности кооператива на жилое помещение, которое будет передано лицу, получившему сертификат, после внесения паевого взноса в полном размере.

12. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пунктах 6 и 8-10 настоящих Правил, представляет:

а) копию кредитного договора (договора займа);

б) копию договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке (если предоставлен ипотечный кредит (ипотечный заем) и кредитный договор (договор займа) не содержит обязательство, обеспеченное ипотекой).

13. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанным кредитам или займам) лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:

а) копию кредитного договора (договора займа);

б) справку кредитора (заимодавца) о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом или займом;

в) копию договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке (если предоставлен ипотечный кредит (ипотечный заем) и кредитный договор (договор займа) не содержит обязательство, обеспеченное ипотекой);

г) свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных (заемных) средств.

14. Размер средств (части средств) материнского (семейного) капитала, направляемых на погашение основного долга и уплату процентов за пользование кредитом или займом, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья либо в качестве платежа в счет уплаты паевого взноса, не может превышать соответственно размер остатка основного долга и задолженности по выплате процентов за пользование указанным кредитом (займом) либо размер оставшейся неуплаченной суммы паевого взноса, необходимой для приобретения права собственности на жилое помещение.

15. Жилое помещение, приобретаемое (строящееся) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должно находиться на территории Российской Федерации.

16. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала перечисляются Пенсионным фондом Российской Федерации (территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации) в безналичном порядке на указанный в соответствующем договоре банковский счет физического лица (юридического лица, индивидуального предпринимателя), осуществляющего отчуждение (строительство) жилого помещения, либо на банковский счет кооператива, либо на банковский счет организации (индивидуального предпринимателя), предоставившей лицу, получившему сертификат, кредит (заем), в том числе ипотечный, либо на банковский счет физического лица, предоставившего заем, в том числе ипотечный.

17. В случае удовлетворения заявления Пенсионный фонд Российской Федерации (территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации) перечисляет средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в счет оплаты приобретаемого (строящегося) жилого помещения в течение 15 календарных дней с даты зачисления средств на счет Пенсионного фонда Российской Федерации, но не ранее первого банковского дня второго полугодия текущего года в случае, если заявление было подано не позднее 1 мая текущего года, либо первого банковского дня первого полугодия года, следующего за годом подачи заявления, если заявление было подано не позднее 1 октября текущего года.

Что нужно знать перед продажей квартиры

Продажа квартиры – процесс длительный и непростой.

 

Самостоятельное проведение сделки купли-продажи квартиры

Этот вариант, конечно, имеет свои плюсы и минусы. Вы можете в лучшем случае сэкономить 4 -7%, которые в качестве комиссионных забрало бы агентство недвижимости. В худшем – лишитесь и денег, и квартиры. Если Вы верите в свои силы, то можете рискнуть, проведя сделку самостоятельно, используя наши советы. Будьте предельно осторожны: – по статистике, четверть продавцов – обычные квартирные мошенники – прежде, чем продавать квартиру, тщательно изучите ситуацию на рынке недвижимости.

1. АНАЛИЗ РЫНКА

Для начала Вам необходимо проанализировать динамику цен и понять, что происходит сейчас на рынке. Понятно, что на спаде активности с продажей лучше подождать, а в случае подъема осуществить сделку как можно быстрее. Какие факторы позволят Вам оценить перспективы продажи Вашей квартиры? Во-первых, это стоимость квартир на вторичном рынке, которая находится в зависимости от строящихся по соседству новостроек. В случае, если вокруг в районе идет активная распродажа новостроек, а Вы пытаетесь продать квартиру в скромной панельной девятиэтажке (кстати, стоимость ее может быть соизмерима с новым жильем на этапе строительства), советуем Вам отложить продажу до лучших времен, т.к. у Вас есть конкуренты, и Вы не возьмете за Вашу квартиру хорошую цену. Точно так же Вы зависите и от количества предложенных на рынке квартир, аналогичных Вашей и от их цен.
2. ОЦЕНКА

После того, как выбрано время продажи квартиры, нужно определить цену квартиры. Тут возможны два варианта. Можно воспользоваться услугами профессиональных риэлторов или попытаться вычислить среднюю цену за метр для жилья того же класса. Как правило, объявления в газетах распределены по станциям метро. Выберите нужную категорию дома и этажность, количество комнат и другие подходящие параметры. Произведя нехитрые математические вычисления, Вы получите среднюю стоимость квадратного метра. Большинство квартир продаются с одновременной покупкой другого жилья, поэтому, если Ваша квартира свободна, в ней никто не прописан, и Вы ничего не покупаете взамен – можете добавить к ее стоимости 3-5%.

3.РЕКЛАМА

Следующий немаловажный шаг продажи квартиры – это реклама Вашего жилья. Можно расклеить объявления на остановках, можно рекламировать квартиру бесплатным купоном “Из рук в руки”. Гораздо эффективнее активная реклама в специализированных изданиях, размещение информации в профессиональных электронных базах. Однако рекламу такого уровня может осуществить только профессиональное агентство недвижимости. Оценить эффект от рекламной кампании легко. Телефон молчит? Скорее всего, цену придется снизить. И наоборот, если телефон постоянно звонит, возможно, Вы продешевили. Но, если Вы завысили цену, а потом постепенно опускаете ее, “выясняя” оптимальную цифру, тем самым Вы портите историю рекламы квартиры, и покупатели, которые давно наблюдают за Вашими “манипуляциями”, будут смотреть на Ваше объявление с опаской. Поэтому лучше сразу правильно оценить квартиру.

4. ПОКАЗ КВАРТИРЫ

Будем надеяться, что Ваши усилия не пропали даром, и встреча с потенциальным покупателем скоро произойдет. К ней нужно тщательно подготовиться. По возможности выбросить все лишнее, вымыть окна, вытереть пыль и избавиться от неприятных запахов и насекомых. В случае если квартира в плохом состоянии, можно сделать легкий косметический ремонт, не требующий значительных затрат. Потенциальных покупателей лучше встретить на улице или у метро, и провести к дому по заранее запланированному кратчайшему маршруту, демонстрируя достоинства района и обходя злачные места. Не стоит впадать в крайности, рассказывая обо всех недостатках своей квартиры или без конца воспевая ее достоинства. Во встрече покупателей у метро есть еще один существенный момент: Вы сможете обезопасить себя от лиц, которые не внушают Вам доверия. Ведь открывая дверь незнакомому человеку, Вы каждый раз рискуете нарваться на афериста.

5. ВЫБОР ПОКУПАТЕЛЯ

Не всегда самый лучший покупатель тот, который больше заплатит. Приложением к нему может стать большое количество различных организационных проблем. Выявить скрытые «подводные камни» сделки может только высококвалифицированный риэлтор. Идеальным покупателем считается человек, владеющий свободными деньгами, которому не надо брать ипотечный кредит в банке или продавать свою квартиру. Как правило, больше Вам заплатят ипотечные покупатели, понимая, что они вовлекают Вас в более длительный и трудоемкий процесс. Но прежде, чем связываться с ипотечными покупателями, необходимо для начала выяснить все о банке, в котором будет проходить сделка, и все технологические нюансы. Скорее всего, Вам придется дополнительно собирать некоторые документы, ожидать независимого оценщика, а также посетить психоневрологический и наркологический диспансеры. С альтернативными покупателями (теми, кто продает свою и покупает Вашу квартиру) дело обстоит не намного легче. Прежде, чем брать аванс у такого покупателя, стоит выяснить, сколько квартир участвует в так называемой «цепочке». Если перед Вами три и более квартир и в конце покупается Ваша, то риск срыва сделки возрастает с каждой дополнительной квартирой, участвующей в этом процессе.

6. ТОРГИ

После того, как предварительное согласие покупателя на сделку получено, начинается обсуждение условий продажи, и в первую очередь – цены. Здесь следует учесть, что самый большой спрос традиционно существует на малые по площади одно- и двухкомнатные квартиры. Это связано с тем, что они очень популярны при расселении больших квартир. Соответственно, и метр площади в них стоит несколько дороже. Будьте готовы к тому, что в процессе торга придется выдержать некоторое психологическое давление. Например, покупатель говорит, что в соседнем доме ему предлагали точно такую же квартиру дешевле. В ответ имеет смысл спокойно возразить, что у Вашей квартиры свои достоинства, на нее уже есть желающие и снижать цену Вы не собираетесь. Мы не рекомендуем сразу же соглашаться с условиями покупателя. Тогда придется сбавлять цену и дальше.

7. ПОЛУЧЕНИЕ АВАНСА

Когда вы окончательно договоритесь, нужно снять квартиру с продажи и назначить дату сделки. На этом этапе желательно подстраховаться. Пока договоренность достигнута только на словах, вполне возможно, что покупатель в любой момент может передумать. Поэтому продавцу нужно поставить вопрос о сумме предоплаты в подтверждение намерений покупателя. Заключая с покупателем авансовое соглашение, отнеситесь к нему очень серьезно. От того, что Вы пропишете в нем, будут полностью зависеть все Ваши дальнейшие действия и обязательства. Заранее оговорите, кто возьмет на себя расходы, связанные со сбором пакета документов и оформлением договора. Обычно продавец сам оплачивает сбор необходимых документов для отчуждения квартиры, а покупатель несет расходы, связанные с приобретением квартиры (оплата банковской ячейки, услуг нотариуса (если это необходимо), госпошлины и подготовки проекта договора купли-продажи). В случае дополнительных расходов их несет сторона – инициатор этих расходов. Еще один важный момент. В договоре можно указать рыночную стоимость квартиры, можно символическую (1 млн. рублей), а можно – сумму по БТИ. Продавцу выгодно указывать в договоре рыночную стоимость в том случае, если у него имеются льготы по уплате подоходного налога. На сегодняшний день подоходным налогом не облагается сумма менее чем в миллион руб., вырученная от продажи квартиры, находившейся в Вашей собственности менее 3 лет. Если же квартира находится в собственности более 3 лет, то налогом продажа не облагается. Если в льготную категорию квартира не попадает, то имеет смысл указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. В том случае, если Вы не продаете, а покупаете жилье, главным для Вас будет вопрос юридической чистоты квартиры. Нужно убедиться в том, что в данной квартире отсутствуют лица, возможно, не зарегистрированные на момент продажи, но сохранившие право проживания. К ним, в частности, относятся дети, не участвовавшие в приватизации, которая до 1994 года проходила с нарушением прав несовершеннолетних. Помимо этого, следует обязательно проверить, не обременена ли выбранная Вами квартира правами третьих лиц, не сдана ли она в аренду, не является ли предметом залога или судебного спора, не находится ли под арестом …

8. СБОР ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Основной пакет документов для продажи квартиры следующий:

1. Паспорта участников сделки

2. Правоустанавливающие документы (Договор передачи и свидетельство о собственности, а также Договор купли-продажи, дарения, ренты, Свидетельство о праве на наследство, Решение суда и др.)

3. Выписка из домовой книги

4. Копия финансово-лицевого счета

5. Экспликация

6. Поэтажный план

7. Кадастровый паспорт

Но в зависимости от Вашей ситуации это может быть также Распоряжение органов опеки и попечительства (если собственниками продаваемой квартиры являются дети), Брачный договор (если квартира приобретается в браке), Согласие супругов на покупку и продажу квартиры (если они есть, а на продажу – только в том случае, если продаваемая квартира приобреталась в браке) и.т.д. В случае, если Вашу квартиру покупает «ипотечник», дополнительно, как правило, требуется выписка из ЕГРП, справки из психоневрологического и наркологического диспансера (если в сделке участвует пенсионер), расширенная выписка из домовой книги (которую не всегда дадут в ЕИРЦ даже собственнику квартиры).

Как продать квартиру по доверенности?

Очень часто при сделках с недвижимостью используется такой документ, как доверенность. Именно она может стать выходом из создавшегося трудного положения – недостатка времени, чтобы заниматься решением собственных дел самостоятельно. Точно так же доверенность, при купле-продаже жилья, выписанная на доверенное лицо, может сыграть с нами злую шутку, оставив без крыши над головой.Доверенность выручает в ситуации, когда происходит отчуждение жилой собственности, принадлежащей одновременно нескольким хозяевам.

В этом случае все они оформляют доверенность на одно, менее занятое, чем остальные, лицо, которое и занимается всеми делами по недвижимости. Самое главное, при оформлении доверенности, не забыть “слегка” ограничить доверенное лицо в его правах, т.е. четко прописать в документе какими именно полномочиями оно наделяется.Нередко доверенность оформляется на одну единственную операцию, входящую в процесс подготовки сделки по недвижимости – сбор документов. Например, вполне возможно оформить доверенность на риэлтера, занимающегося подготовкой документов, необходимых для продажи нашей квартиры. Это весьма затратная по времени процедура, а поэтому будет лучше, если ею займется человек опытный и юридически подкованный. Подобная доверенность абсолютно безопасна и не несет для нас, как для владельца недвижимости, никакой угрозы. Особенные гарантии безопасности дает подробное перечисление полномочий доверенного лица – в каком учреждении и какие именно бумаги оно должно получить. Совсем по-другому следует относиться к так называемой генеральной доверенности. В этом случае необходимо проявить особую бдительность. Генеральная доверенность позволяет доверенному лицу полностью распоряжаться нашим имуществом и от нашего же имени совершать с ним любые сделки. Понятно, что под такой многогранной формулировкой скрывается право доверенного лица продать нашу жилплощадь и получить за нее деньги. Сделки, совершенные на базе генеральной доверенности, многие нотариусы заверяют лишь после соответствующей проверки подлинности документа и проверки доверителя на предмет того, осознает ли он цель выдачи столь важного документа. В обратном случае не избежать разборок в суде. При покупке жилья, отчуждаемого по генеральной доверенности, нам, как покупателям, следует уточнить то, на каких основаниях был выдан документ. Особенно следует проверить возраст доверителя и его состояние на момент совершения сделки, поскольку в случае смерти доверителя, доверенность становится недействительным документом. При продаже квартиры по доверенности, покупатель может подстраховаться следующим образом – внести в договор пункт об обязательном подтверждении сделки лицом, выдавшим генеральную доверенность. Доверитель пишет заявление о действительности сделки и полном одобрении действий доверенных лиц, заверяет его у нотариуса, подтверждая тем самым, что жив и ныне здравствует. Только после нотариально заверенного документа сделку можно считать совершенной и начинать отсчитывать денежки продавцам.Как же происходит удостоверение доверенности нотариусом? Мы, как доверители, можем явиться в нотариальную контору без доверенного лица, имея на руках лишь собственный паспорт и паспортные данные на доверенное лицо. Как уже рекомендовалось выше, в документе следует указать все действия, которые может совершать наше доверенное лицо, а также срок действия документа (до 3-х лет). Доверенность может быть выдана от лица нескольких доверителей, поручающих, например, агенту по недвижимости приватизировать жилье на имя каждого из поручителей. Точно так же доверенных лиц может быть несколько. Доверенность может быть также оформлена на доверенное лицо с последующим правом передоверия. В этом случае полномочия могут быть возложены на третье лицо.

Бывает так, что теряется необходимость в услугах доверенного лица. В этом случае доверенность отзывается еще до срока окончания ее действия. Отзыв доверенности обычно фиксируется в базе данных Нотариальной палаты.

Как подготовить квартиру к продаже?

В период кризиса на рынке недвижимости создались условия, при которых продавцов больше, чем покупателей. Этот показатель повышает требования к продаваемому объекту недвижимости. Сегодня покупатели выбирают квартиры не торопясь, и не совершают покупку не посмотрев хотя бы десяток вариантов. Чтобы быстрее продать квартиру при обострившейся конкуренции нужно приложить дополнительные усилия. Вот несколько полезных советов в этой ситуации.

1. Состояние квартир

Оценка объекта покупателем, как правило, начинается еще при подходе к дому. Состояние подъезда, лестницы, лифта и дверей – все это может иметь большее значение, чем, например, наличие в квартире импортной сантехники. Но здесь от Вас мало что зависит, разве что немного прибрать площадку перед входом в квартиру, если она захламлена. Проверьте, нет ли перегоревших лампочек – темный коридор не произведет хорошего впечатления на людей, которые зашли в него впервые. Как показывает практика, на продажу редко выставляются квартиры, отремонтированные недавно. Действительно, затевать глобальный ремонт с заменой всего и вся перед продажей не имеет смысла, так как это не увеличит стоимость квартиры соразмерно затраченным на ее улучшение средствам. Другое дело – легкая косметика. Что-то подкрасить, обновить обои, заменить прокладки в подтекающем кране и т.д. – это не дорого, но обязательно откликнется Вам симпатией покупателя. Перед показом не поленитесь сделать уборку. Помните, что чистота еще никому не портила впечатление.Не экономьте на электричестве. Вкрутите лампочки поярче – квартира будет казаться светлей и больше, а потолки – выше. Еще лучше, если Вы будете показывать ее в дневное время (и, желательно, в солнечную погоду). А свежевымытые окна добавят простора и привлекательности. При показе категорически не рекомендуются задвинутые шторы, кроме тех случаев, когда перед окном находится помойка.

2. Квартира свободна

Есть золотое правило: чем меньше вещей в квартире – тем она кажется больше. Уже на стадии просмотра объявлений, преимущество в глазах покупателя получают те объекты, в примечаниях которых указано, что они свободны. Если у Вас не новая и громоздкая мебель, обязательно вывезите ее, а если позволяет ситуация, полностью освободите квартиру. Это касается и балкона. Перенесите склад ненужных вещей в другое место, и тогда покупатель сможет насладиться видом, а не спотыкаться о горы хлама. К тому же пустой балкон обязательно будет казаться просторней. Помните, что из двух одинаковых по площади и состоянию квартир, одна из которых загромождена – покупатель выберет пустую.

3. Общение с потенциальным покупателем

Объясняя, как к Вам добраться, обязательно укажите альтернативные способы. Например, если к Вам можно доехать от разных станций метро – подчеркните это. Не рекомендуется организовывать просмотр в часы пик, если только квартира находится пешком от метро. Если покупатель на машине – лучше выбрать время, когда в Вашем районе нет пробок.

Важно позаботиться о том, чтобы будущий владелец получил хорошее впечатление не только от квартиры, но и от продавца, то есть Вас. Будьте вежливы и внимательны. Не проводите показ в домашней одежде. Говорите мягко, но отвечайте уверенно. Заранее подумайте о готовых формах ответов на распространенные вопросы. Показывая квартиру, подчеркивайте ее плюсы, не заостряйте внимание на минусах. Избегайте длительных пауз – всегда есть информация, которая улучшит мнение о квартире. Это могут быть объекты инфраструктуры Вашего района. Молодым расскажите о развлечениях, спортивных комплексах, кинотеатрах. Пожилых людей больше заинтересует близость аптеки, поликлиники, тишина района. Семье с ребенком можно рассказать о ближайших детских садах, школах, в том числе спортивных и музыкальных.

4. Оцените готовность документов для продажи квартиры

Заранее собрать документы – дело несложное, но может сыграть ключевую роль, особенно когда покупатель ограничен во времени. Самый “долгий” для получения документ в Вашем списке – Технический паспорт квартиры. Срок его изготовления колеблется от 3-х дней до 1 месяца, и зависит от стоимости. Следует отметить, что цена может отличаться до 10 раз. Даже если Вы готовы оплатить 3-х дневный срок, сделайте заранее – будет только лучше. В течение выбранного срока к Вам пожалует инспектор из ПИБа (Проектно-инвентаризационного бюро) проверить отсутствие несогласованных перепланировок. Будьте готовы к тому, что к перепланировкам относится и переделанная кладовка, и даже остекление балкона – в этом случае срок изготовления паспорта может увеличиться, а за изменение данных в реестре ПИБа придется доплатить. Срок действия технического паспорта законодательно определен как 5 лет, но при продаже квартиры это обычно 1 год.

Форма-9. Справка о зарегистрированных лицах на данной площади. Выдается бесплатно, но следует учесть специфический график работы паспортиста, а также непредсказуемость с очередями в конторе. Срок действия справки законодательно не определен, поэтому каждая отдельно взятая инстанция устанавливает свой срок. В большинстве случаев это 30 дней.

Выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). Выдается платно. Справка о наличии ограничений (обременений) прав, также о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объекта недвижимости. Хотя законодательно срок действия справки не определен, считается, что она действительна 30 дней. Выдается в отделе УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы) по Вашему округу.

Также может потребоваться справка из налоговой – об уплате налога на недвижимое имущество. Это особенно актуально, если продаваемая квартира была получена по наследству или дарению.

Если у продавца есть супруг/супруга, то понадобится Согласие на продажу – это один поход к нотариусу. Если в дальнейшем планируется покупка недвижимости, можно в одном документе указать и согласие на покупку, чтобы не платить за два документа.

Если в сделке участвует несовершеннолетний – необходимо получить разрешительные документы от Отдела опеки и попечительства (РОНО). Следует учесть, что в этом случае должен быть подобран встречный вариант покупки другого объекта недвижимости, причем, в котором жилищные условия несовершеннолетнего будут явно улучшены. Вполне возможно, что список документов для продажи может выйти за рамки указанных. Например, особо осторожный покупатель может попросить справку из психоневрологического и/или наркологического диспансера, что не должно Вас обижать: сегодня это скорее норма, а не исключение из правил.

Как продать квартиру по ипотеке?

Последние годы в России половина квартир на рынке недвижимости приобретается с помощью всевозможных ипотечных программ, предлагаемых различными банками. При этом процентная ставка по ипотеке и срок погашения зависит от различных факторов.

Человек, взявший квартиру в ипотеку, через несколько лет после платы каждый месяц денежных средств за квартиру, начинает думать, а как же избавиться от покупки, которая тяготит карман, и за которую придется расплачиваться еще много, много лет. Можно ли продать квартиру, взятую по ипотеке, или же получить кредит на жилье, которое имеет большую площадь? Постараемся найти ответы на эти вопросы, которые, наверное, волнуют многих людей, воспользовавшихся всеми «прелестями» российской ипотеки.
Да, человек может продать свою квартиру, взятую по ипотечной программе. В данном случае такая продажа квартир осуществляется как реализация обычной недвижимости. Но все-таки есть ряд трудностей, с которыми столкнется владелец квартиры, купленной через ипотеку.
В первую очередь продажу ипотечной квартиры можно выполнить после того, как банк, в котором вы брали кредит, даст согласие на выполнение данной операции. Во-вторых, следует помнить, что выполнение данной процедуры займет большое количество времени и сил на сбор всех нужных документов и получения всех согласований в различных инстанциях. В данном случае поиском новой квартиры стоит заняться, лишь тогда, когда вы продадите существующее жилье.

Первым шагом при продаже ипотечной квартиры является встреча с менеджером банка, в котором вам предоставили денежные средства на покупку недвижимости. В ходе встречи вы должны узнать у сотрудников банка, на каких условиях кредитующая организация предоставит вам возможность реализовать вашу жилплощадь. Данные условия должны быть указаны в договоре, которое вы заключали с банком на момент предоставления денежных средств по ипотечной программе.

Кроме этого, важным моментом является вопрос досрочного погашения кредита. Если банк не установил никакого моратория на досрочную выплату денежных средств по ипотеке либо этот мораторий уже был с вас снят, вы можете смело обращаться в банк по вопросам продажи квартиры. В том случае, если вы задерживали ежемесячные платежи по кредиту, то банк может отказать вам в реализации квартиры. Поэтому старайтесь платить во время по всем кредитным платежам, чтобы сохранить вашу безупречную банковскую историю.

После получения всех согласований с банком, владелец квартиры может начать искать потенциального покупателя на свою квартиру. Самым оптимальным вариантом в данном случае будет покупатель, у которого уже имеется необходимая денежная сумма на покупку квартиры. В таком случае лишь потребуется согласовать все вопросы и получить деньги за недвижимость. После подписания всех договоренностей следует заключить с банком соглашение о переводе долга. В этом случае, новый владелец квартиры получает право собственности на новую жилплощадь и обязуется выплатить банку оставшийся долг прежнего хозяина.

Подоходный налог при продаже квартиры или комнаты

Нововведение Минфина касается изменения права на полное освобождение от подоходного налога при продаже квартир. Сейчас при продаже недвижимости Налоговый кодекс позволяет гражданам не платить подоходный налог со всей вырученной суммы – при условии, что квартира, дом или земельный участок находился в собственности более трех лет. Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее чем три года, из полученного дохода вычитается 1 млн. рублей или по выбору сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение, и из оставшейся суммы выплачивается 13-ти процентный подоходный налог.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы обладаете правом на имущественный. налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры (при условии, что она находилась в вашей собственности менее 3-х лет), но не более 1 млн. руб. Таким образом, если квартира продается по цене, превышающей указанный лимит, то с данного превышения вам необходимо будет уплатить налог (НДФЛ) по ставке 13%.

Налоговые льготы

Продажа квартиры, даже с целью покупки другого жилья, считается получением доходов и облагается подоходным налогом в 13%. Согласно Налоговому Кодексу РФ, вступившему в действие с 01.01.2005г., действуют следующие правила взимания налога и освобождение от него:

Продавец

Продавец жилья полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником этого жилья не менее 3-х лет. Не имеет значения, каким образом Вы стали владельцем квартиры – купили, приватизировали, получили по наследству, – срок, после которого Вы будете освобождены от уплаты налога, составляет три года с того момента, как Вы стали собственником. Чтобы получить налоговую льготу, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации, иначе вас могут вынудить заплатить как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя (до 1 мая следующего года после регистрации сделки). Если продавец является собственником квартиры менее трех лет, он обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи квартиры. Даже если Вы прожили в квартире по договору социального найма несколько десятков лет, а затем приватизировали ее, но с момента приватизации прошло менее 3-х лет, то при продаже недвижимости Вы будете обязаны заплатить подоходный налог. Если квартира досталась вам по наследству или по договору дарения, и Вы решили ее продать до истечения 3-х летнего срока, Вы также будете должны заплатить подоходный налог.

Покупатель

Покупатель имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога с суммы не более чем два миллиона рублей. Т.е., купив квартиру (дом, земельный участок или долю в них) за два миллиона рублей и дороже, по вашему заявлению в налоговую инспекцию с суммы два миллиона рублей вам будет предоставлен налоговый вычет. Такая возможность у человека есть всего один раз в жизни. При действующей налоговой ставке подоходного налога 13%, покупатель максимально может вернуть себе 260 тысяч рублей. Если стоимость квартиры или строительства дома оказались меньше двух миллионов рублей, то освобождение от уплаты подоходного налога будет распространяться на размер потраченной суммы. Полмиллиона рублей потрачено, значит, вычет будет с 500.000 рублей и составит 65 тысяч рублей. Но если приобретенное жилье стоит менее двух миллионов рублей, в расходы на его приобретение можно включить и покупку отделочных материалов, и работы связанные с отделкой квартиры (ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Эти расходы должны быть подтверждены кассовыми и товарными чеками.

Для получения налогового вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением и предоставить следующие документы:

- Свидетельство о регистрации права собственности на жилье. -

- Договор купли-продажи; документ, подтверждающий оплату и свершение сделки, а именно, расписку от продавца о получении денег (желательно нотариально заверенную) и акт приема – передачи.

Помните, что налоговый вычет может быть произведен только с налогооблагаемых доходов (заработной платы, премии, доходов от продажи и аренды). То есть, если Вы заработали за год 100.000 рублей, а налоги заплатили с 10.000, то и возврат налога составит 1.300 рублей (13% от 10.000). Пенсии, стипендии, пособия налогом не облагаются, следовательно, налогового вычета в данном случае тоже нет. Возврат подоходного налога может продолжаться неограниченное количество времени, хоть всю жизнь, пока вся сумма налога (260 тысяч рублей максимум) не будет вам возвращена полностью.

Второй вариант возврата подоходного налога – покупка новой квартиры взамен проданной в течение календарного года. Допустим, Вы продали квартиру стоимостью 3 миллиона рублей, которой владели менее трех лет. С суммы, превышающей один миллион рублей, Вы обязаны заплатить подоходный налог в размере 13% (130 тысяч рублей с суммы 1 миллион рублей). Однако, если в течение одного календарного года Вы успеваете купить другую квартиру, стоимостью 2 миллиона рублей или более, то с суммы в 2 миллиона рублей Вы имеете право на возврат подоходного налога в размере 13%, то есть 260 тысяч рублей. В этом случае налог с продажи может быть по вашему заявлению взаимозачтен. Но такая возможность есть всего один раз в жизни.

Налоговый вычет получает только собственник жилья. Если квартира приобретена в долевую или совместную собственность, вычет распределяется пропорционально долям. В этом случае налоговая льгота считается использованной для каждого и при повторной покупке жилья применяться не будет. Налоговый вычет не предоставляется, если жилье для налогоплательщика приобретает работодатель или иное лицо. Налоговый вычет также не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками.

Налог на наследование и дарение для близких родственников

С 1 января 2006 года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс, отменяющие налог на наследование и дарение для близких родственников. Начиная с этой даты, налог на наследование полностью упразднен. Налог на дарение сохранен только для граждан, не состоящих в родстве.

Как правильно и быстро продать квартиру

Перед нами часто встает проблема решения «квартирного вопроса». Может возникнуть необходимость разделить полученную в наследство недвижимость или же продать свою с целью расширения жизненного пространства. Да что перечислять! Причин может быть много, и от необходимости продажи квартиры не уйти.

Существует два основных варианта продажи квартиры: первый – положиться на агентство недвижимости (хорошо, если есть проверенное и надежное). Второй способ – сделать все самостоятельно.

С помощью специалистов

Итак, если вы выбираете первый вариант, то грамотный специалист сделает все за Вас. Для этого Вам лишь потребуется заключить договор на продажу, а и при необходимости, выписать доверенность «на сбор пакета документов». Не беспокойтесь, с этим документом можно только подготовить и собрать нужные справки. Не стоит бояться, что квартиру продадут без Вашего участия. К тому же, агентство недвижимости проведет рекламную кампанию и осуществит все показы в удобное для клиента время. А вас пригласят на получение задатка / аванса, либо уже на само оформление сделки купли-продажи.

На сегодняшний день за данную услугу Вам придется заплатить 2-3% от цены квартиры. Обычно эта сумма ставится поверх Вашей, а Вы получаете всю названную сумму сполна. Но, так как объем работы с однокомнатной, как и с многокомнатной квартирой один, а цена жилья разная – можете смело настаивать на конкретной цифре и торговаться. Например, при цене недвижимости в 3 миллиона рублей, 3% от стоимости составят 90 тысяч рублей, хотя стоимость услуг будет примерно 30-40 тысяч рублей.

Своими силами

Если Вы решили быстро и правильно продать квартиру самостоятельно, очень важно должным образом оповестить о продаже квартиры. Не стоит пренебрегать ни одним из методов. А именно:

1. Обязательно подайте объявления во все газеты по продаже недвижимости.

2. Разместите объявления на всех сайтах недвижимости и не поленитесь повторять его ежедневно (в связи с постоянным поступлением новых объявлений и обновлением базы данных по продаже недвижимости, Ваше может просто затеряться в конце списка вариантов).

3. Позвоните по всем объявлениям в газете, начинающимся со слов «куплю квартиру…», и не важно, будет это частное лицо или же агентство недвижимости.

4. Очень полезно наклеить объявление о продаже квартиры на все дома Вашего района. По статистике, этот метод помогает лучше других.

Потенциальный покупатель на Вашу квартиру, придя на просмотр аналогичной квартиры в соседнем доме, заметит Ваше объявление и обязательно с Вами свяжется. Когда будете клеить, обратите внимание, не висит ли уже там объявление «Куплю квартиру в Вашем районе». И если висит? Правильно, сразу же звоните!

Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры?

Поверьте, нет необходимости тратить свое драгоценное время, усилия и деньги на ремонт, если это, конечно, не касается продажи «убитой» квартиры. Будущий собственник выбирает стены, метры и расположение, а не Ваши обои, новое напольное покрытие и плитку в ванной. Обычно новые жильцы сразу же после покупки квартиры или заселения делают ремонт на свой вкус.

Какая разница между авансом и задатком?

Оба варианта служат доказательством намерения продавца и покупатели провести сделку купли-продажи. Основное отличие между ними – это ответственность сторон.
В соответствии с Гражданским Кодексом, аванс не влечет за собой какой-либо ответственности одной из сторон. При изменении намерений покупатель получит его обратно. Соглашение же о задатке определяет ответственность как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Если покупатель по какой-либо причине отказывается покупать Вашу квартиру, то внесенный им задаток остается у Вас в качестве неустойки. При отказе с Вашей стороны придется возвращать полученный ранее задаток в двойном размере.

Необходимо ли юридическое сопровождение сделки?

Если Вы сомневаетесь, что сможете сделать все правильно, а именно: подготовить договор купли-продажи, проверить документы на покупаемую взамен квартиру, собрать всех продавцов и покупателей в вашей «цепочке» на само оформление сделки купли-продажи и осуществить все в один день, то разумнее будет доверить это агентству недвижимости. Поверьте, у них есть в этом опыт. К тому же, это не будет Вам дорого стоить.

Как выбрать и согласовать проект частного дома

Когда человек решает построить коттедж или дом, у него возникает великое множество вопросов. Фактически он должен стать девелопером собственного дома.

И одним из самых, пожалуй, серьезных вопросов является проект будущего жилища: каким конкретно оно должно быть, каково оптимальное количество комнат для каждого этажа, где расположит санузлы, сколько необходимо дверей-окон и какого размера. Требуется учесть тысячи различных деталей, что логичнее и проще делать в компании профессионалов.

C чего начать

Легкомысленная на первый взгляд фраза из песни “Нарисуем – будем жить” на самом деле хорошо иллюстрирует ситуацию с проектированием индивидуальных домов. Любой проект начинается с рисунка – фасада и планировок. В Интернете достаточно много магазинов, которые специализируются на продаже типовых проектов домов. Средняя цена готового проекта варьируется в диапазоне 30-35 тысяч рублей – за эти деньги покупатель получает пакет документов (чертежи фасада, внутренних планировок, а также описание материалов для строительства).

Эти документы предоставляются в электронном или в бумажном вариантах. Как правило, пакет не включает проект электрики, водоснабжения, канализации, отопления, телевизионных и Интернет-сетей. Этим придется заниматься отдельно, и стоимость будет зависеть от сложности проекта, пожеланий заказчика, а также от количества розеток, места их расположения и мощности щитка. Отдельная и дорогостоящая тема – проект газоснабжения, – он может обойтись от 10 до 15 тысяч долларов, и им должны заниматься спецпроектировщики по газоснабжению.

Типовой, индивидуальный или собственный

В чем плюсы покупки типового проекта? Он относительно дешев, а кроме того, выбор таких проектов велик. В чем минусы? Вы не сможете предъявить претензии к качеству проектирования, и если вы решите проект доработать, – перенести стену, добавить санузел или “поднять” потолки – по стоимости это может вылиться практически в ту же сумму, что и разработка индивидуального проекта.

Если ни один типовой проект не пришелся вам по душе, или есть желание создать необычный дом, придется заказывать индивидуальный проект. В Москве достаточно архитектурных бюро, предоставляющих подобные услуги, кроме того, проектированием занимаются и частные архитекторы. Рекомендации по выбору бюро будут достаточно просты – спросите у владельцев домов, которые вам симпатичны, кто их проектировал. У многих архитекторов есть сайты в Интернете, где можно изучить их творчество по фотографиям готовых объектов.

Конечно, индивидуальный проект будет дороже. В сумму около 200 тысяч рублей обойдется сам проект дома. Ряд бюро сделает сразу проекты коммуникаций, скажем, проект электрики обойдется в 50 тысяч рублей, водоснабжение – во столько же. Но тут торг уместен, и если заказывается комплексный проект, то общая стоимость может составить около 300 тысяч рублей за все. Цены, конечно, весьма приблизительные – маститые архитектурные бюро возьмут существенно большую сумму, а студент-архитектор сделает проект за меньшие деньги. Вопрос “на чем экономить, а на чем – нет” каждый решает для себя самостоятельно.

Наиболее оптимальный и по затратам, и по времени вариант – покупка типового проекта и привязка будущего дома к участку с помощью архитектора. Но только в том случае, если вы действительно не собираетесь “оптимизировать” проект под себя – тогда лучше сразу обратиться к индивидуальному проектированию. Если владелец выбирает дом-конструктор от какого-либо производителя, то проектирование будет входить в покупку – иногда оно оплачивается отдельной строкой, а иногда производитель предоставляет проектную документацию бесплатно. Положение дома на участке и привязка к коммуникациям, как правило, тоже входит в стоимость индивидуального проектирования.

Если даже вы решили строить дом по собственному проекту, все равно придется обращаться к профессионалу, ведь в проекте учитывается много технических нюансов – толщина стен, свет, канализация и так далее. Чтобы удешевить процесс проектирования, можно обратиться к студентам-архитекторам, которые хорошо знают проектировочные программы, однако им необходимо знать и азы профессии.

Можно также обратиться к дизайнеру, – он нарисует вам только эскиз и планировки, без описания строительных деталей и конструктива. По такому эскизу тоже можно строить – но только дачный дом. Однако и в этом варианте желательно, чтобы его строил опытный прораб, который понимает, как правильно реализовать тот или иной момент. И если дом рухнет, найти ответственного будет крайне трудно – по закону дизайнер не несет такой же ответственности, как архитектор, отвечающий за соответствие проекта нормам безопасности, СНИПам и тому подобным.

Документооборот

Что потребуется архитектору от заказчика до начала работы? Во-первых, план участка, геодезическое и геологическое исследование, описание окружающего ландшафта (лес, река, дороги – все может повлиять на расположение дома, его архитектуру). Этот этап можно либо поручить как архитекторам, так и нанять специализированную компанию, которая проведет исследования. Также необходимо предоставить документ об ограничениях, которые налагаются либо законом (нельзя, к примеру, строить в водоохраной зоне), либо управляющей компанией – это могут быть требования к высотности или отделке фасада.

Обычно девелоперы поселков без подряда предоставляют проектную документацию по поселку, которая может понадобиться архитекторам, и частично технические условия. Некоторые УК предоставляют точки ввода под электричество, не перекладывая заботы по подключению на плечи владельца. Хорошо, если есть возможность предоставить архитектору точки ввода всех коммуникаций, но чаще всего они неизвестны, и владельцы участков проектируют и подключают их самостоятельно. Газоснабжение тоже подключается отдельно – специализированными организациями.

Что касается самого дома, то здесь хороший архитектор в начале работы попросит заказчика заполнить опросный лист, где будут учтены основные требования к проекту. Такие моменты для обеих сторон лучше фиксировать на бумаге. Возможно, какие-то требования архитектор сразу предложит изменить, аргументируя свою точку зрения. К примеру, спальню для пожилых людей посоветует проектировать на первом этаже, а не на втором.

По окончании работ архитектурное бюро предоставит заказчику проектную документацию в виде так называемых архитектурных и конструкторских решений (АР и КР). Если была заказана инженерия, то в проектной документации должен быть еще и инженерный раздел.

Время проектирования

На типовой проект времени, разумеется, потребуется немного: он уже готов – купил и пользуйся. В случае индивидуального проектирования хорошо иметь в запасе около трех месяцев. В некоторых случаях индивидуальный проект может быть готов и раньше. Но на практике часто бывает так, что заказчик в начале работы указывает одни требования к проекту, а увидев решение, может попросить переделать, потому в процессе описания своих требований упустил какие-то детали. Если это существенная доработка, то архитектор может запросить дополнительную оплату (как правило, в начале работы подписывается контракт, где оговорено, какие доработки будут оплачиваться отдельно).

Ошибки заказчиков

Главная ошибка заказчика – пренебрежительное отношение к документации. Детали определяют многое. Хорошее техническое задание для архитектора, продуманное заполнение опросного листа серьезно ускоряет работу и сокращает время проектирования.

Бывает и такая ситуация – при работе, к примеру, с семьей – муж ставит архитектору техзадание, а жена при следующем посещении недовольна. Правильнее всего будет обсудить все требования и пожелания к будущему дому всеми членами семьи накануне обращения к профессионалам. Одна из самых больших проблем в данной области – слабая осознанность своих потребностей.

Важный момент – согласование проекта

Какие разрешения и согласования необходимы для строительства дома? Для строительства дачного дома разрешения на строительство не требуется вообще. Строительство же индивидуального дома на так называемом участке ИЖС (под индивидуально-жилищное строительство) требует разрешения на строительство от местной администрации – от главы местного муниципального образования или службы главного архитектора района. Тогда будущему домовладельцу придется помимо проекта предоставить еще ряд документов.

Стоимость услуг по получению согласований и разрешений на строительство индивидуального дома может составить 50 -100 тысяч рублей.

Утверждают ли архитекторы проекты в местных администрациях? Очень редко. Как правило, архитектурные бюро могут взять на себя эту часть работы, если они расположены в данной местности или если у архитектора есть хорошие отношения с местной администрацией, – тогда этот вопрос решается и оплачивается индивидуально, однако, это скорее исключение из правила.

Московские архитекторы чаще всего не берут на себя согласование проектов в Московской области. Это не их зона ответственности, и здесь лучше обратиться в местные архитектурные бюро.

Исследование грунта при строительстве частного дома.

А стоит ли вам рыть глубже?

Когда предстоит выстроить дом, мы в первую очередь составляем планы и представляем, как будет выглядеть наш коттедж: сколько там будет спален, какая в нем будет меблировка, как там все будет органично и уютно выглядеть.

Однако всего этого мы можем и не увидеть, если не будем рыть глубже – и в прямом, и в переносном смысле. Топографическая съемка и геологические исследования – вот с чем предстоит столкнуться человеку, собирающемуся выстроить «дворец». Это важная аксиома: без исследования грунта при строительстве дома постройку начинать нельзя! От качества выполнения этих действий прямо зависит долговечность, надежность и безопасность нашего будущего дома. Топографическую съемку и геологические исследования проводят как специальные институты, так и частные организации.

Сначала проведения исследований определяется качество грунта. Выделяют три его характеристики: благополучный, oтносительно благополучный и непригодный для стройки. Благополучный, разумеется, наилучший вариант. Все же, выстроить можно практически на всяком грунте (стоит же Ленинград на болоте), единственно сие потребует значительно больше времени, усилий и финансовых ресурсов. К характеристикам грунта относят их пучинистость (сила выталкивания грунтом из себя посторонних предметов) и водонасыщенность (объем грунтовых вод). При проведении изысканий выявляется еще один показатель грунта, это уровень его промерзания. Все эти качества взаимосвязаны. Предположим, у вас очень пучинистый грунт с высоким объемом грунтовых вод, и когда зимою грунт сильно промерзнет, то выдавит из себя здание любой величины. В особенности, если неверно выбран тип фундамента.

Исследование грунта при строительстве дома начинается с определения ряда основных видов грунтов – глинистый, суглинистый, песчаный, хрящевой или скалистый.

Скалистый грунт самый лучший, однако, к сожалению, такой не очень часто попадается.

Глинистый грунт является очень неудачным для стройки, и вам придется поразмыслить, стоит ли возводить дом на участке, обладающем подобными характеристиками. Этот грунт вспучивается, сжимается и размывается, и закладывать фундамент на нем требуется весьма глубоко, а значит, и недешево.

После утверждения проекта и определения величины нагрузки, которую дом будет производить на грунт, геолог должен все оценить и рассчитать еще раз. Строительство дома – слишком ответственное мероприятие для того, чтобы можно было допускать любые оплошности, поэтому есть смысл несколько раз перепроверить планы и данные участка под застройку.

Топографическая съемка полезна тем, что она дает представление об участке, его наклоне, а также о наличии инженерных коммуникаций, кабелей, водопровода и канализации. Иначе велика вероятность, что вы, вырывая яму под фундамент, наткнетесь на электрический кабель. В городе такая необходимость очевидна.

Геологическое исследование грунта при строительстве дома, в свою очередь, покажет, как и на каком фундаменте вы станете строить свой коттедж, какие материалы предпочтительнее использовать с учетом особенностей участка.

Не пытайтесь экономить на этом начальном этапе, чтобы в будущем вам не пришлось заплатить намного больше за ликвидацию допущенных ошибок.

Какие разрешительные документы нужны для строительства частного дома?

Земельный участок без подряда – самый востребованный продукт загородного рынка. Понятно, что за покупкой последует строительство дома – в том темпе и по той схеме расходования средств, которые будут удобны хозяину. В этом – одно из преимуществ такого приобретения. Важно только определиться, какие бюрократические и физические препоны следует преодолеть, чтобы в дальнейшем дом не оказался «объектом вне закона». А сделать потребуется немало.

Геология: узнайте, не провалится ли ваш дом

Один из вопросов, который возникает перед законопослушным собственником – это проведение геологического исследования участка. Специалисты считают, что эту процедуру пройти стоит. Просто потому, что желательно знать, что находится под планируемым домом, и подходит ли для строительства грунт. Особенно, если проектом предусматривается строительство подвальных помещений.

Как рассказал Интернет-журналу Metrinfo.Ru Вячеслав Яшин, менеджер проекта «Спасские дачи» компании «Новая Рига», проведя эти работы, покупатель будет знать – на каком уровне находятся грунтовые воды, каков состав почвы и т.п. А это, в свою очередь, поможет сделать правильный фундамент и оградить себя от будущих проблем, например, – появления воды в подвале. Довольно часто требуемую на этот счет информацию можно получить у продавца, девелопера-застройщика или в местном архитектурном отделе.

В компании «ТрансРегионИнвест» обосновывают важность проведения геологии, если собственник собирается заняться прокладкой систем водоснабжения и канализации. Исследования проводят специализированные фирмы, и эти услуги для «индивидуальной малоэтажки» варьируются в рамках 40-80 тысяч рублей.

Разрешите построить

Благодаря «дачной амнистии», говорят специалисты, сегодня получать разрешение на строительство стало не обязательно. Можно построить дом, а потом легализовать его в упрощенном порядке. Такое право зафиксировано в законе от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (в народе – закон о «дачной амнистии»). В соответствии с этим законом, говорит Татьяна Мухина, руководитель отдела маркетинга Департамента по работе с земельными участками компании «ТрансРегионИнвест», зарегистрировать право собственности на построенный без разрешения на строительство дом можно на основании техпаспорта БТИ, получение которого занимает не менее трех месяцев. Для получения возможности зарегистрироваться в построенном доме, а также для получения почтового адреса необходимо, чтобы дом был признан жилым.

17 июля 2009 года был принят федеральный закон № 174 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который продлил срок «дачной амнистии» до 1 марта 2015 года. Документ был опубликован в «Российской газете» 22 июля 2009 года и вступил в силу 2 августа 2009 года.

Каким пойти путем – получить разрешение на строительство до начала стройки или легализовать постройку post faсtum – решать, безусловно, собственнику земельного участка. «Своим клиентам мы советуем сначала получить разрешение на строительство и на законных основаниях приступать к строительству дома. Это предусмотрено п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ», – говорят в «ТрансРегионИнвест».

Разрешение на строительство выдается администрацией района того региона, где ведется стройка. Для получения этого документа необходимо передать в отдел районный отел архитектуры следующий пакет документов:

1. заявление с просьбой разрешить строительство дома на земельном участке;

2. копию свидетельства о регистрации права собственности на землю;

3. копию кадастрового плана участка;

4. копию договора купли-продажи участка;

5. копию личного паспорта;

6. ходатайство местной администрации;

7. справку местной администрации об отсутствии арестов и запретов на участок;

8. ситуационный план, заверенный в местной администрации;

9. согласование со службами (газовая, электросеть, «Ростелеком»);

10. проект жилого дома со схемой планировочной организации земельного участка.

Срок подготовки разрешения – один месяц. Разрешение на строительство выдается в 3-х экземплярах и сроком на 10 лет. Сданные копии документов не возвращаются. Проект дома возвращают собственнику с отметкой местного управления архитектуры о проведенном согласовании.

Подробнее о пункте 10: проект + схема участка

Заслуживает отдельного внимания пункт 10-й, отмечают в «ТрансРегионИнвест». Архитектурный проект дома должен быть выполнен фирмой, имеющей соответствующую лицензию на право проектирования зданий и сооружений. Фирма должна предоставить распечатанный проект с чертежами поэтажных планов и фасадов, с подписями всех исполнителей и синей печатью на каждом листе. К проекту прикладывается копия лицензии на проектирование, с отметкой «копия верна» и синей печатью фирмы.

Схема планировочной организации земельного участка (также п.10) – это план участка с обозначенными на нем контурами строений.

Существует 2 варианта, как его сделать:

– поручить разработать этой схемы той же фирме, которая делает проект дома;

– составить самостоятельно (от руки), с указанием расстояний от дома до границ участка (те, кто владеет программой AutoCAD или другой программой векторной графики, могут нарисовать этот чертеж с помощью программы.

При разработке чертежа необходимо учитывать, что существует целый ряд СНИПов, которые регламентируют размещение дома на участке.

Инженерия: подключение – платное и с разрешения

Иногда, и даже чаще всего, строительство начинается не с основного дома, а, например, с возведения бани или каких-то хозяйственных построек. Однако независимо от того, с чего начинается стройка – с дома или бани, подведение коммуникаций к построенному объекту это, зачастую, самая большая головная боль для собственника.

Обычно, продавая участок без подряда, девелопер-застройщик обещает подвести коммуникации к границе участка. Стоимость физического подведения «трубы и кабеля» от границы участка к дому зависит от стоимости материалов и работы, в редких случаях превышает 70 000 – 100 000 рублей. Но помимо этих работ существуют платежи за оформление всех необходимых документов (тех. условий, проекта согласования и самое главное – «права подключения»). Эти платежи зачастую сопоставимы со стоимостью участка.

Например, на сегодня стоимость «законного» подключения электричества в среднем по Московской области колеблется от 50 000 до 300 000 рублей при условии, что основной внутрипоселковый кабель проходит у границы купленного участка. Если же придется подключаться от подстанции, то к этой сумме добавится кабель и стоимость работ по его прокладке от подстанции до участка. С газом – похожая ситуация. Только стоимость работ по подключению будет выше примерно от 200 000 до 500 000 рублей. Отдельно надо рассматривать так называемое «право подключения». Оно может входить в стоимость земли, а может предоставляться за отдельную плату, и его размер будет зависеть только от аппетитов девелопера-застройщика.

Очень редко стоимость подключения и всех других работ, связанных с подведением коммуникаций к дому, девелопер-застройщик включает в стоимость участка и берет на себя, так как все эти работы существенно увеличивают себестоимость земли. Так что, находясь на стадии выбора участка, стоит задать себе вопрос: почему два одинаковых участка в соседних поселках имеют 2-х кратную разницу в стоимости?

Важность проблемы законного проведения инженерных коммуникаций подчеркивают и в компании «Велес Капитал Девелопмент». Если собственник использует водопровод, газо- или энергоснабжение, но при этом у него нет акта о законном вводе коммуникаций, то ему можно только посочувствовать, говорит Александр Богданов, начальник юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент». Чтобы избежать подобных ситуаций, лучше всего обратиться к организации, осуществляющей технический надзор – чтобы она провела мониторинг всех документов, необходимых для строительства.

Если же все проблемы решать самостоятельно, то за разрешением на строительство хозяйственных построек с подведением коммуникаций застройщик должен обратиться в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на имя главы района.

При этом предоставляются следующие документы:

1. заявление;

2. ходатайство Главы территориального образования района;

3. копия свидетельства на право собственности на землю (целевое назначение земельного участка – индивидуальное жилищное строительство);

4. кадастровый план земельного участка;

5. проект хоз. постройки в двух экземплярах (Проект разрабатывается организацией или частным лицом, имеющим лицензию на этот вид деятельности);

6. технические условия на подключение дома к сетям инженерных коммуникаций;

7. топографическая съемка земельного участка в М 1:500;

8. план земельного участка из БТИ.

Счастливый финал: ввод в эксплуатацию

Для «узаконивания» построенного дома, говорят в компании «Велес Капитал Девелопмент», необходимо провести процедуру «ввода в эксплуатацию». Для этого требуется передать в местную администрацию пакет документов:

1. заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства (реконструкции) объекта;

2. паспорт технической инвентаризации на законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости;

3. заключение органов Госархстройнадзора Московской области о готовности законченного строительством (реконструкцией) объекта недвижимости и соответствии его утвержденной проектной документацией.

На основании этих документов собственник земельного участка получает постановление главы местного муниципального образования об утверждении акта законченного строительством объекта и регистрирует право собственности.

Уход за ногтями

Пик развития ногтевой индустрии, включая акриловые ногти, пришел в 2000 году. Должны ли мы наращивать ногти сегодня, в 2012 году? Каковы новые тенденции в маникюре? Как ногти могут рассказать о вас и вашем характере?

Если 3-5 лет назад, гелевые и акриловые ногти были основным трендом, то теперь все изменилось. Тренд нового сезона – натуральные ногти плюс яркие элементы в зависимости от ситуации, белые и натурально розовый, традиционный французский маникюр, короткие естественные ногти.

Все давно известно, что статус и положение современной женщины в значительной степени определяется ее состоянием ногтей. Согласитесь, что содержать ногти здоровыми гораздо сложнее, чем скрыть их недостатки с помощью маникюра. И это должны понимать все!

В погоне за искусственной красотой женщины порой не понимают, что они могут нанести непоправимый вред своему здоровью и своим ногтям. И хотя стоимость искусственных гелевых и акриловых ногтей в салонах не так высока, вам придется потратить около половины этой суммы на корректировку каждые 2 недели. К тому же, о том, что это наносит вред собственным ногтям даже не имеет смысла говорить, это ясно как божий день. Если не уверены, спросите тех, кто хоть раз снимал искусственные ногти.

Если вы хотите познакомиться с женщиной поближе, посмотрите на ее руки. Ухоженные руки предполагают, что их владелец необыкновенный человек, любит себя, обладает яркой индивидуальностью и постоянно заботится о своем образе, несмотря на напряженный ритм жизни. Ухоженные красивые руки начинаются с красивых ногтей. Ногти раскрывают истинное “я” и указывают на отношение к себе. Люди, которые ценят себя, заботиться о себе и своей внешности вызывает уважение других. Нейл дизайн позволяет делать женские руки в ценное произведение искусства. Вы можете создать новомодный “прозрачный дизайн ногтей”, или стильный рисунок на эмали.

Кроме того, ногти могут диагностировать расстройства организма и сигнализировать о некоторых заболеваниях. Поговорим об этом подробней.

Если цвет ногтей неровный или более бледный, чем цвет кожи, есть основания подозревать, что у человека нарушение кровообращения. Поперечные бороздки на поверхности ногтя говорят о недавно серьезных инфекционных заболеваний. Продольные рубцы на ногтях – явный признак несбалансированного питания. Горизонтальные углубления – могут быть причиной использования неблагоприятных диет на организм. Причиной ломких ногтей может стать частый контакт с агрессивными моющими средствами и нарушение обмена веществ. Белые пятна на ногтях указывают на избыток сахара в крови (возможно, даже на начальную стадию диабета). Полное пожелтение ногтя или отдельные желтые пятна на ногтях могут говорить о липидных расстройствах обмена и могут также свидетельствовать о заболеваниях дыхательных путей. Вогнутые ногти могут быть причиной анемии, вызванной из-за недостатка железа в организме. Если есть проблема в яичниках- ногти начинают расщепляться.

Если ногти трапециевидные – у вас есть очень лестное мнение о себе, уверенность в своих силах, повышенная самооценка. Если не все разделяют эту точку зрения и вы остро реагируете на это, в будущем возможно вас ждет гордое одиночество и вы начнете избегать людей. Вы впечатлительны, склонны к изобразительному искусству, музыке и поэзии, способны поддержать любую беседу. Только эгоизм мешает вам найти гармонию с самим собой и другими.

Если ваши ногти прямоугольные – вы отличный исполнитель во всех областях. Вы пытаетесь тщательно расследовать каждый странный предмет, явление, обладаете неуемной энергией, относитесь к жизни с оптимизмом.

Если ваши ногти квадратной формы- вы очень уравновешенный человек, вы знаете, как сохранять спокойствие даже в самых неблагоприятных ситуациях. Вы никогда не оглядываетесь на то, что осталось позади, не сожалеете о прошлом, просто смотрите вперед. Вы предпочитаете те виды деятельности, которые могут быть решены вами самостоятельно.

Если ваши ногти круглые- вы легко возбудимы, ранимы, не может согласиться с несправедливостью, неисправимо сентиментальны, не всегда объективны в оценках. К сожалению, вы не владеете искусством “подать себя”, и часто появляетесь в менее выгодном свете, чем это было бы нужно. Часто видя свои слабости вы не всегда знаете как выйти из ситуации, вы можете страдать от неясного чувство вины перед семьей и друзьями. Но, несмотря на все эти особенности вашего мышления, вы можете принести подлинное счастье тому, кто сможет оценить ваши добрые и чистые намерения.

Правила защиты от клещей

Каждую весну нас предупреждают об опасности укусов клещей, особенно тех, которые могут стать переносчиками опасных инфекций, но, к сожалению, факт остается фактом- несмотря на то, что мы заранее предупреждены о возможных последствиях, тем не менее количество укусов ежегодно только увеличивается.

Тем не менее защитные меры никогда не будут лишними. О чем следует позаботиться тем, кто выезжает на природу:

  1. Одежда. Это, пожалуй, самый неотъемлимый механический барьер на пути клеща. Одежду следует выбирать закрытую, плотно прилегающую к телу, не очень яркую, лучше светлых нейтральных оттенков. Темную одежду не рекомендуется по причине того, что на ней сложно обнаружить незванных гостей.
  2. Запаситесь в магазинах специальными средствами (репеллентами) против клещей и других кровососущих насекомых.
  3. Во время нахождения на природе старайтесь чаще осматривать друг друга. Избегайте кустистых подлесков, поскольку именно в них наблюдается наибольшее количество клещей. Вопреки заблуждению, что клещи сидят на деревьях и падают на нас сверху. Клещи попадают на нас именно с низких кустарников, цепляясь за одежду они постепенно подбираются к открытым участкам кожи.
  4. В качестве экстренной неотложной помощи после укуса пострадавшему ставят укол противоклещевого иммуноглобулина. Правда его эффект будет максимальным, если он поставлен в течении 96 часов после укуса, а еще лучше в течении 78 часов. После этого времени вирус может проникнуть в клетки и “убить” его уже будет нельзя. В качестве неплохого средства против укусов клещей используют противовирусный препарат Анаферон. Особенно он может выручить, если после укуса у вас нет возможности посетить врача или получить укол иммуноглобулина. Возьмите Анаферон с собой в качестве профилактического средства. Для детей выпускается специальный Детский Анаферон.
  5. Если все таки вы обнаружили клеща… Нужно по возможности немедленно обратиться за медицинской помощью, поскольку существует вероятность усилить попадание вируса в кровь. Да и вообще, убирать клеща задача непростая и небезопасная. Очень часто клеща убирают только частично, при этом его головка остается в теле и может спровоцировать воспаление и отек тканей. Избавляться от клеща рекомендуется с помощью пинцета, аккуратно захватив головку в месте укуса и выкручивая клеща против часовой стрелки. После того, как клещ будет удален его нужно поместить в сухую емкость с крышкой и сдать в ближайший филиал СЭС для того, чтобы выяснить был ли он заражен или нет.
  6. Для предотвращения заражения, всем кого укусил клещ рекомендуется сдать не менее 3 раз анализ крови на наличие в организме инфекции. Первый раз анализ сдается сразу после укуса, второй раз- через 3-4 дня, и наконец, третий раз анализы необходимо повторить через 45 суток. Только в том случае, если трижды результаты окажутся отрицательными можно считать, что все обошлось благополучно.

Беременность после тридцати

Современные женщины убеждены в том, что завести ребенка никогда не поздно, и лучше бы сначала построить карьеру и добиться положения в обществе. Женские новости пестрят сообщениями о новых достижениях в медицине, которые якобы позволяют без последствий рожать позже 30 лет.

По мнению ученых, многие женщины, которые откладывают беременность на долгий срок и тем самым преодолевают 40-летний барьер, впоследствии переживают сильнейшее разочарование из-за невозможности стать матерью.

Несомненно, с того времени, как был рожден первый малыш, зачатый «в пробирке», мировая репродуктивная медицина стала серьезным направлением медицинской науки. Этот мировой прогресс и постоянные публикации в средствах массовой информации материалов о великих достижениях репродуктологии, по мнению авторитетных экспертов, внушают женщинам ложные надежды «обмануть время» и «тикающие биологические часы».

На сегодняшний день по данным проведенных исследований специалистами медицинского аналитического центра при Йельском университете в США, среди относительно здоровых представительниц прекрасного пола достигших возраста 41 год и старше, в стране в период с 2003 по 2011 год количество пациенток медицинских репродуктивных центров увеличилось на 41%.

К тому же, по данным йельских ученых, число успешных искусственных оплодотворений из пробирки у женщин указанной возрастной группы никогда не превышает весьма небольшого показателя в 9%. Получается, что только у 9 из 100 женщин, которым оплодотворенная яйцеклетка была пересажена в матку, беременность проходила нормально и заканчивалась родами ребенка. Однако отсутствуют статистические данные о процентном соотношении абсолютно здоровых малышей среди родившихся.

«Даже когда беременность при искусственном оплодотворении и применении других современных репродуктивных технологий у женщин в возрасте 40 лет и старше наступает, у нее наблюдается значительно более высокий риск выкидыша, замирания беременности, рождения ребенка с серьезными дефектами внутриутробного развития и других серьезных осложнений», – сообщает руководитель исследовательской группы профессор Паскаль Патрицио.

Специалисты уверены, что современным женщинам просто необходимо более реально оценивать собственные шансы на материнство и с возрастом не воспринимать сквозь розовые очки свои репродуктивные возможности.

Природу не обманешь, поэтому большому количеству прекрасных карьеристок при приближении четвертого десятка, возможно, предстоит пережить самое сильное потрясение в своей жизни. В тот момент, когда выяснится, что даже, несмотря на неплохое здоровье и стабильное наличие месячных, беременность не может наступить естественным путем и даже самые современные методы, включая искусственное оплодотворение и криоконсервацию, не помогут забеременеть. Получается, что в скором времени радость рождения собственного ребенка будет недоступна примерно половине женщин, поскольку ряды убежденных карьеристок каждый год только пополняются. Ситуация также усугубляется экологической обстановкой и постепенным смешением возрастного ценза данной проблемы в сторону уменьшения.